Juros prefixados se destacam no tímido conjunto de medidas federais para estimular aquisição da casa própria

CAMINHAM NO sentido correto, mas são muito tímidas, as medidas anunciadas anteontem pelo governo federal para estimular a construção de novas habitações. A menos de 20 dias da eleição, o pacote também representa um afago nas fatias de maior renda, setor do eleitorado em que Luiz Inácio Lula da Silva colhe o seu pior desempenho.
Seis em cada dez famílias brasileiras -aquelas que passam o mês com menos de cinco salários mínimos- estão fora do escopo das novas iniciativas federais. As políticas habitacionais para a baixa renda, segmento em que se concentra o problema do déficit de residências, dependem de subsídios públicos e estão emperradas por conta da asfixia financeira do Estado.
Apesar de ser minoritário como parcela da população, o setor a que se destina o pacote habitacional do governo tem escala suficiente para sustentar um mercado imobiliário digno do nome. A inflação elevada, até 1994, e as agruras e os custos da estabilização financeira desde então -altas taxas de juros e de desemprego, volatilidade na renda- têm impedido o desenvolvimento desse importante segmento.
A medida de impacto mais imediato, entre as anunciadas na terça-feira, é a que permite o financiamento de imóveis a taxas de juros prefixadas. Até então, para um banco poder emprestar recursos captados na caderneta de poupança era obrigatória a utilização da TR (Taxa Referencial) como indexador. O dispositivo, uma correção monetária, torna as parcelas do empréstimo variáveis ao longo do contrato.
Foi estabelecido um teto para os juros prefixados de 12% ao ano mais o valor da TR na data do contrato (hoje em torno de 2% ao ano). Bancos que vinham trabalhando com taxas acima desse limite superior devem reduzi-las para poder usufruir da captação da poupança. E há estímulos adicionais para que as instituições baixem suas taxas.
Essa medida -somada a outras, como a inclusão do financiamento habitacional no crédito com desconto em folha de pagamento- produzirá, no entanto, um efeito inicial diminuto no desenvolvimento do mercado imobiliário. Com o tempo, a persistência do ambiente de inflação baixa e previsível e de juros básicos cadentes tenderá a incrementar seu impacto.
O governo teria aumentado a importância do pacote se nele houvesse incluído a faculdade de o mutuário trocar de credor, sem custo, sempre que encontrasse uma instituição oferecendo melhores condições de financiamento. Seria o embrião de um sistema, como há nos EUA, de livre negociação de taxas que, ao desenvolver-se, tornaria obsoleta a discussão sobre juros prefixados e tetos para os encargos.
A persistir, o cenário de Selic em queda e preços contidos logo trará de volta essa e outras questões. Quanto mais o rendimento dos títulos públicos se aproximar do oferecido pela caderneta de poupança, mais necessária -e espinhosa- será a discussão sobre como lançar as bases de um mercado imobiliário moderno e eficiente no Brasil.


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