São Paulo, domingo, 21 de janeiro de 1996 |
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Momento é favorável para quem vai alugar um imóvel
VERA BUENO DE AZEVEDO
"O contrato de aluguel deixou de ser de adesão para transformar-se em bilateral", diz o advogado Márcio Bueno, especializado em direito imobiliário. Até o começo de 95, quando a procura superava a oferta, quem quisesse alugar um imóvel acabava tendo de aceitar as condições do proprietário. Os contratos eram todos de adesão, com cláusulas preestabelecidas, às quais o inquilino simplesmente aderia ao assinar. "Hoje o inquilino negocia e modifica as cláusulas contratuais que lhe são prejudiciais ou não lhe favorecem", explica Bueno. É que, com a oferta grande, o inquilino tem uma "moeda de troca" poderosa. Se o proprietário não ceder, ele encontra facilmente outro imóvel para alugar. O que negociar O primeiro fator de negociação para o inquilino deve ser, evidentemente, o valor do aluguel inicial. Historicamente, o aluguel fica entre 0,5% e 1% do preço de venda do imóvel, explica José Roberto Graiche, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínio). Além disso, o inquilino deve fazer uma pesquisa de mercado. Como a oferta é alta, é bem provável que existam outros imóveis semelhantes para locação, no mesmo bairro ou até no mesmo prédio. Fique atento também à cláusula que determina a periodicidade de reajuste. Pelas regras do Plano Real, ela deve ser anual. Muitos proprietários, entretanto, estipulam prazos menores, como semestral. Não aceite. Cuidado ainda com as multas por atraso no pagamento. Há contratos que prevêem uma multa declarada e outra "embutida". É o caso de um contrato que fixa um valor para o aluguel se ele for pago até o dia 10 de cada mês. Depois, dá um desconto de 20% se o inquilino antecipar o pagamento para o dia 5. Trata-se, na verdade, de uma multa "disfarçada". Em outra cláusula, o contrato prevê uma multa declarada de 20% se o pagamento ultrapassar o dia 10. Quem pagar após essa data estará tendo um encargo de nada menos que 44%. Garantia O inquilino pode também negociar a garantia. Pela Lei do Inquilinato, nº 8.245, o proprietário pode exigir uma entre três garantias: fiador, caução ou seguro-fiança. Fiador é uma pessoa que se responsabiliza pelo pagamento do aluguel, caso o inquilino não o faça. Caução é um depósito, de até três aluguéis mensais. Já o seguro-fiança é uma apólice que cobre o valor dos aluguéis e outras despesas previstas em contrato, se o inquilino não pagar. Equivale a 5% do aluguel mensal. Cabe ao proprietário escolher a garantia. Mas o inquilino pode negociar outra, se não puder atender àquela que foi escolhida, como fiador, por exemplo. Finalmente, o inquilino deve estar atento às condições de habitabilidade do imóvel. Deve dar preferência àqueles que estejam pintados, sem vazamentos etc., já que tem possibilidade de escolha. Texto Anterior: Tendência do juro é de queda, diz governo Próximo Texto: Proprietário deve pagar taxas à administradora Índice |
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