São Paulo, domingo, 12 de outubro de 1997
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Dificuldades do condomínio

BIASI RUGGIERO

Apesar de três décadas de vida, a lei condominial continua padecendo de doenças crônicas, azucrinando os moradores de edifícios e atulhando o Judiciário.
Aqueles que já passaram pelo calvário de sofrer um vazamento ou uma infiltração sabem que sofreram mais do que a mãe do ouriço para pari-lo. Discute-se a origem do problema como o sexo dos anjos: desconhecendo-se tudo.
Para identificar o foco do problema, é preciso quebrar e ver o encanamento. Mas a tendência é, como se diz vulgarmente, ir empurrando com a barriga, como se, com o adiamento, a solução viesse como passe de mágica.
Esse conflito, quando o condômino da unidade suspeita e/ou o síndico empacam, vai à Justiça e, aí, o desconforto que se quis evitar ocorre sob o acompanhamento de um perito e de assistentes técnicos. Portanto, com custo muito alto.
Por isso, para dar solução a tal incidente, o ideal, enquanto a lei não disciplinar isso de modo prático, será a adoção, em convenção ou regulamento, ou mesmo em assembléia geral, do procedimento que obriga o síndico a mandar vistoriar a irregularidade.
Se a fonte da infiltração for a coluna mestra, o condomínio arca com a despesa da obra, a qual compreende a restauração, no acabamento do prédio, dos danos causados na unidade suspeita. Se a responsabilidade for do condômino, a restauração ficará por sua conta.
Essa foi a sugestão que apresentamos juntamente com o notável jurista J. Nascimento Franco em evento nacional das administradoras de imóveis. Faz anos e não sei se o plano foi levado aos legisladores. Espero que algum dos nobres deputados federais leia esta idéia e a encampe.
De tempos em tempos, novas polêmicas assolam o condomínio. O Supremo Tribunal Federal, entre os mais de 50 mil julgamentos no ano, cuidou de alguns sobre o direito de "poodles" morarem em apartamentos.
Hoje não se sabe se a cobrança judicial se processa no Juizado Especial ou na Justiça comum. Contesta-se a multa pelo atraso no pagamento, mas a solução apresentada nos projetos em apreciação agrava e incentiva o pagamento retardado. Que a multa seja reduzida é justo, mas que seja mensal.
Tema cruciante é o do abuso de procurações. Muitas foram dadas em determinado momento, para uma determinada assembléia, mas redigidas de modo genérico, dando a idéia de validade permanente, por todos os séculos.
E os detentores desses poderes fazem a festa nas assembléias, aprovando o que querem, embora constituam minoria, mas as procurações os transformam em donos da verdade condominial.
Por isso, percucientemente, o mestre J. Nascimento Franco trata desse tumor, dando-lhe o título de "Maioria de um só", preconizando a solução adotada pela lei francesa, que, quando ocorre abuso de poder, deixa ao magistrado a tarefa de decidir pelo condomínio.
Esses, em apertada síntese, são alguns dos pontos polêmicos.

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