São Paulo, quarta-feira, 10 de dezembro de 1997
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O Tribunal de Contas e a CDHU

LUÍS NASSIF

Está confusa a posição do Tribunal de Contas do Estado de São Paulo (TCE) no episódio da suposta compra de terrenos superfaturados pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) de São Paulo.
O TCE ouviu o galo cantar -diferenças expressivas entre o valor dos terrenos adquiridos pelas companhias construtoras e o valor apresentado à CDHU-, mas não consegue explicar quem botou o ovo.
Por outro lado, o presidente da CDHU, Goro Hama, sustenta que o ovo não é dele, pois o que importa é o preço final do conjunto. E os preços seriam os menores já pagos pela CDHU em toda a sua história.
Então, por que o superfaturamento dos preços de terrenos? É nesse sentido que caberia ao TCE sair da crítica formal e entrar nos meandros dessa operação, até para efeito pedagógico, a pautar sua atuação futura e de todos os TCs.
Menor preço
As hipóteses a serem investigadas são da seguinte ordem:
Se a construtora declarou que adquiriu o terreno, por hipótese, por 80 e vendeu por 150, há duas possibilidades: ou o terreno vale de fato 150 e o primeiro preço estava subfaturado; ou o terreno vale 80 e o segundo estava superfaturado. São situações distintas e a resposta para a dúvida está na comparação dos terrenos em questão com outros terrenos da região. O TCE já providenciou esse levantamento?
Se o terreno de fato vale 150, o primeiro vendedor provavelmente recebeu 70 por fora e só declarou 80, para pagar menos imposto. O problema é entre ele a Receita -e obviamente a construtora, que topou participar de uma fraude fiscal, e a CDHU, que fechou os olhos, porque para ela, segundo seu presidente, só interessa o preço final.
Se o terreno valia 80 e foi declarado por 150, há outras hipóteses a serem investigadas.
No preço final pago estão embutidos: a) o valor do terreno, b) o valor da construção e c) a margem de lucro do construtor. Os ajustes têm que ser feitos entre essas três contas.
Goro Hama, presidente da CDHU, diz que o que importa é o preço final pago -e ele teria sido o menor pago pela CDHU nos últimos anos.
O fato de ter sido o menor preço pago pelo CDHU não significa necessariamente que seria o menor preço que a CDHU poderia pagar. Nos últimos anos, além dos casos flagrantes de descontrole nos contratos públicos, tinha-se uma situação de inadimplência generalizada, que fazia com que os fornecedores do Estado cobrassem sobrepreço para compensar o risco de atraso. Portanto, a comparação adequada não é o preço atual versus os preços passados, mas a análise intrínseca do preço pago por cada projeto em si e da margem de lucro do construtor.
Hipóteses
As hipóteses a serem analisadas são da seguinte ordem:
Hipótese 1 - O preço a mais, colocado na conta terreno, foi compensado por um preço a menos colocado na conta construção.
Para saber se a hipótese é correta, basta comparar os custos de construção com os custos de mercado. Se a hipótese é correta, ocorreu um mero ajuste contábil, para justificar o por fora pago ao vendedor do terreno. A CDHU tem que ser condenada por fechar os olhos a uma fraude fiscal, mas está absolvida da acusação de superfaturamento.
Se, no entanto, os custos de construção forem compatíveis com o mercado, há duas hipóteses adicionais para a parcela que foi agregada ao valor final do terreno.
Hipótese 2 - O construtor aumentou o preço do terreno para reduzir o seu lucro e pagar menos imposto -um caso típico de fraude fiscal. Novamente, a CDHU fica absolvida da suspeita de superfaturamento, mas não da conivência com a fraude fiscal de seu fornecedor.
Hipótese 3 - O construtor aumentou o preço do terreno para disfarçar o seu lucro.
Aí, entra-se na análise do valor intrínseco de cada contrato. Se o governo do Estado está pagando suas contas em dia, se o construtor não corre riscos de mercado por conta de cada projeto -já que tem a CDHU fazendo proposta firme por sua obra-, a margem de lucro não pode ser elevada. Nada que possa ficar muito além de 5% a 10% do valor do contrato.
O que os técnicos do TCE deveriam fazer -comprovada essa hipótese- é agregar esse a mais do preço do terreno ao lucro e analisar a rentabilidade do empreendimento. Se ficar acima de 10%, é a prova de que, mesmo pagando a menos que seus antecessores, há muito espaço para se reduzir o preço das obras adquiridas pela CDHU.

E-mail: lnassif@uol.com.br

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