São Paulo, sábado, 01 de junho de 2002
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URBANISMO Nos anos 90, Itaim Bibi, Moema, Pinheiros e Jardim Paulista receberam 3 de cada 10 edifícios feitos na cidade Na região sudoeste, SP se expande para o alto
SÉRGIO DURAN DA REPORTAGEM LOCAL Faltam casas e terrenos vagos, sobram prédios e congestionamento na região de São Paulo que mais se verticalizou: a zona sudoeste, formada pelo Itaim Bibi, Jardim Paulista, Pinheiros e Moema. Na última década, três em cada dez novos edifícios da cidade foram erguidos nessa região. O retrato da verticalização paulistana não considerou as cinco zonas do município (norte, sul, leste, oeste e centro), mas o dividiu em 12, sendo a sudoeste uma das menores. Tem 1,5 milhão de m2 de área de terreno (medida que exclui espaços públicos), o que representa 1,3% do total de São Paulo. A sul extremo, por exemplo, possui 29 milhões de m2 de área de terreno, ou 26,4%. O estudo "Evolução do Uso do Solo nos Anos 90" foi realizado pela mesma equipe da Sempla (Secretaria Municipal do Planejamento) que trabalhou na elaboração do Plano Diretor que tramita na Câmara Municipal. A pesquisa concluiu que a verticalização na zona sudoeste, que atrai novos prédios há 30 anos, só não foi maior por falta de espaço. Segundo o estudo, outras fronteiras foram abertas aos arranha-céus: Vila Nova Conceição (sudoeste), ruas Cerro Corá, Heitor Penteado e Passo da Pátria (oeste), entorno do Museu do Ipiranga e Chácara Klabin (sudeste), Chácara Santo Antônio e Vila Mascote (sul), Vila Progrédior (sudoeste extremo), Tatuapé (leste) e Santana (norte). A distribuição desigual dos edifícios, segundo técnicos, ocorreu pela prática do mercado imobiliário e por causa da legislação municipal. Os empreendedores ocuparam zonas cujos terrenos têm coeficiente de aproveitamento 4 (que permite erguer obras com quatro vezes o tamanho do terreno), como as Z-3 e Z-4. "Hoje, essas regiões estão se esgotando", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio). Exemplo de escassez de terrenos nessas zonas é o empreendimento da incorporadora Abaco, na rua Tucumã, em Pinheiros, que teve de demolir dois prédios de quatro andares para construir outro edifício no lugar. A prática do mercado diz respeito à criação de bairros que se tornam grifes imobiliárias, aumentando a procura por eles. O Morumbi, por exemplo, ganhou tantos prédios que começou a "invadir" distritos vizinhos, como Vila Sônia e Vila Andrade. Para não vender gato por lebre, o mercado imobiliário inventou o "Morumbi Sul", que classifica os empreendimentos que ficam fora ou no limite da região, mas dão a sensação de se estar vivendo no tradicional bairro de alto padrão. "A verticalização de São Paulo é simplesmente irracional", afirma a urbanista Nadia Somekh, vice-presidente da Empresa Municipal de Urbanização (Emurb). Doutora pela Universidade de São Paulo e autora do livro "A Cidade Vertical e o Urbanismo Modernizador", Nadia é uma das mais respeitadas especialistas no assunto. "Em qualquer parte do mundo, ela serve para incluir o maior número de pessoas em determinada região, para adensar. Aqui, é o contrário, a verticalização é excludente", diz. O estudo também reflete esse fato. Nos bairros da zona sudoeste, cada morador tem mais de 50 m2. Na leste extremo, que tem poucos prédios, a proporção é até 10 m2 por habitante. Pet shop e bufês A concentração de prédios, especialmente os comerciais, provoca o estrangulamento do trânsito. Isso porque não são apenas as edificações que se concentram, mas também os empregos. Assim, uma multidão se desloca diariamente para a zona adensada. No caso dos prédios residenciais, a situação não é tão diferente. "A verticalização atinge mais as classes média e alta. Concentradas, atraem os estabelecimentos comerciais, que têm nesse público o seu alvo", diz o urbanista Renato Cymbalista, mestre pela USP e pesquisador do Instituto Pólis. "Junto com os empreendimentos vai aquela infinidade de pet shops, bufês, cabeleireiros, lojas e consultórios", considera. A verticalização mal distribuída, prossegue Cymbalista, sobrecarrega bairros vizinhos. Um exemplo são as regiões Z-1, estritamente residenciais e horizontais, que têm sido invadidas por comércios. Não é à toa que há conflito na alameda Gabriel Monteiro da Silva, que corta uma Z-1. Sua localização? Zona sudoeste. Além dos serviços, os novos edifícios levam carros, muitos carros. Segundo Luiz Paulo Pompéia, a média do mercado é a produção de, no mínimo, uma vaga de garagem para cada 25 m2 de área útil. No caso da zona sudoeste, segundo essa média, foram criadas cerca de 1 milhão de vagas de garagem apenas na década de 90. "Mexer com essa realidade é muito necessário, porém contrariar o mercado imobiliário é complicado", afirma o urbanista Domingos Theodoro Azevedo Netto, um dos autores do estudo da Sempla. "No entanto, continuar com o mesmo zoneamento [proposta do Secovi, sindicato das imobiliárias e construtoras" é ruim até para o mercado porque o zoneamento se esgotou." Próximo Texto: Plano não trata do problema Índice |
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