SIMONE IWASSO
DA REPORTAGEM LOCAL

A cidade de São Paulo que aparece na nova Lei de Uso e Ocupação do Solo e nos planos diretores regionais tem maior controle sobre a construção de novos prédios e o adensamento populacional. O projeto que será enviado à Câmara Municipal na segunda-feira prevê mecanismos que funcionarão como "freios" à verticalização da cidade e que deverão acirrar o debate com o setor imobiliário.
O projeto da nova lei extingue as atuais Z3 e Z4 -zonas que, atualmente, são as preferidas pelo setor imobiliário, por permitirem a construção de até quatro vezes a metragem do terreno. Pelo atual zoneamento, definido na década de 70, quase todos os bairros da cidade possuem ruas classificadas como Z3 e Z4, como as áreas mais verticalizadas dos Jardins, Moema, Vila Olímpia e Sumaré.
Ao cancelar essas zonas, que foram criadas com base em um projeto viário que não chegou a sair do papel, o novo zoneamento transfere para outros trechos os potenciais de verticalização.
Por exemplo, em áreas de intervenção urbana, como as avenidas Água Espraiada e Santo Amaro, o coeficiente máximo poderá chegar a quatro, sob pagamento de outorga onerosa -taxa cobrada para poder chegar ao limite máximo de construção do terreno.
Mesmo nesses locais, porém, haverá mecanismos de controle da verticalização, como definir os recuos e a altura máxima das construções (os gabaritos), além da permeabilidade obrigatória.
A permeabilidade obrigatória determina que a construtora deixe parte do terreno com área livre para o escoamento da água. Com menos terreno para cavar e construir lajes, os edifícios ficariam com menos vagas de garagem.
"Estamos retirando os centros velhos, projetados com uma malha viária que não chegou a ser construída, e propondo centros novos", afirmou Ivan Maglio, coordenador na Secretaria de Planejamento da nova lei.
Outra mudança da proposta se refere à zona 1, agora chamada de ZER (zonas estritamente residenciais). Haverá três tipos de ZER. A primeira, ZER 1, classifica as ruas formadas somente por casas residenciais. A ZER 2 denomina as ruas residenciais em que há mais de uma construção por terreno, como as vilas de bairro. Por fim, a ZER 3, pensada como solução para antigos casarões abandonados, permitirá até a construção de pequenos prédios.
"A ZER 3 atende uma demanda que tínhamos há tempos, de construir prédios de até quatro andares em algumas ruas, como no Butantã. Porém, a permeabilidade obrigatória exigida para eles, de 30%, é muito alta, o que inviabiliza a construção de garagens", explica Eduardo Della Mana, diretor do Secovi (sindicato de imobiliárias e construtoras). A entidade, diz ele, tentará convencer os vereadores a fazer mudanças no projeto da prefeitura.
Della Mana critica também a redução dos coeficientes. "Em uma primeira leitura, pode-se perceber que os planos e a nova lei apontam para uma redução nos coeficientes e gabaritos. Porém, ainda há lugares da cidade que podem se adensar mais, como o bairro do Ipiranga."
O projeto também "premia" alguns tipos de condomínios. Quem fizer um parque verde público poderá transferir o potencial construtivo da área para a edificação. Para prédios construídos sem afastamentos laterais, a opção será deixar o térreo aberto à circulação, como no Conjunto Nacional, na avenida Paulista.


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