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ADMINISTRAÇÃO
Diferença entre valores venais é origem da distorção; situação é resultado de anos sem ajuste e causa polêmica
IPTU varia entre imóveis com mesmo preço
SÍLVIA CORRÊA
DA REPORTAGEM LOCAL
No número 542 da rua Maria
Cândida, em Santana (zona norte
de São Paulo), um apartamento
de dois quartos e uma vaga na garagem foi anunciado para venda
em março passado por R$ 80 mil.
Na mesma época, a 12 quilômetros dali, na avenida Pompéia, em
Perdizes (zona oeste), um outro
proprietário pedia também R$ 80
mil por seu imóvel -um apartamento bem parecido, de dois
quartos e uma vaga de carro.
À primeira vista seria razoável
supor que os dois imóveis, com o
mesmo preço de oferta, têm o
mesmo IPTU (Imposto Predial e
Territorial Urbano) a pagar.
Certo? Errado. O primeiro contribuinte estará isento do imposto
se o projeto da Prefeitura de São
Paulo for aprovado pela Câmara
Municipal. O segundo pagará um
IPTU anual de R$ 593.
A origem da diferença está na
variação entre os valores venais
dos imóveis (valor sobre o qual
incide de fato a alíquota do imposto). O primeiro é de R$ 53.845
-dentro da faixa de isenção, que
vai até R$ 65 mil. O segundo, R$
68.668. Eles representam, respectivamente, 67% e 85% dos preços
de oferta dos apartamentos.
A variação dos valores venais
dos imóveis em relação a seus valores de venda aparece em um
mapa entregue à Folha pela própria Secretaria das Finanças (veja
quadro ao lado). Ele mostra que,
na proposta para 2002, os valores
venais variam, na média de cada
microrregião, de 50% a 100% dos
preços de mercado dos imóveis
-há casos de 25% e outros de
mais de 100% (leia texto abaixo).
Um segundo mapa, com a situação atual, mostra que a distorção
já existe este ano e foi amenizada,
mas não totalmente corrigida no
novo projeto do governo.
A variação pode fazer com que
imóveis ofertados pelo mesmo
preço tenham impostos a pagar
bem diferentes no ano que vem,
como acontece com os apartamentos da Maria Cândida e da
avenida Pompéia. Esses dois
apartamentos estão entre 90 mil
imóveis usados pela prefeitura
para calcular as variações indicadas nos mapas ao lado.
Portanto, diferentemente do
que vem sendo divulgado, os paulistanos não podem simplesmente calcular o valor venal de seus
imóveis em 70% de seus preços de
mercado. Esse índice representa
apenas a média da cidade.
Justiça e isonomia
A situação é polêmica. Para alguns tributaristas, a falta de homogeneidade dos valores -que,
em tese, deveriam sempre representar o mesmo percentual do
preço de mercado- fere o princípio constitucional da isonomia,
pelo qual todos os cidadãos devem receber o mesmo tratamento
das instâncias de governo.
Para outros, porém, a mudança
constitucional que autorizou a cobrança de alíquotas progressivas
permite também que a prefeitura
faça cobranças diferenciadas por
regiões, desde que explique seus
critérios em lei (leia texto ao lado).
Ouvidos pela Folha, engenheiros e economistas especializados
na confecção da Plantas Genéricas de Valores -onde estão previstos os valores venais dos imóveis- classificaram como "ruim"
o resultado obtido pela Prefeitura
de São Paulo -com grandes variações percentuais em relação ao
mercado. Para eles, isso fere o
princípio da justiça tributária.
No extremo, isso significa que
um imóvel de R$ 260 mil pode estar isento [se tiver valor venal de
25% do preço de mercado" e um
de R$ 66 mil pode pagar imposto
[com valor venal de 100% do de
mercado". Claro que não é justo,
diz um dos técnicos consultados,
que está fazendo a planta de uma
cidade do ABCD paulista.
Por estarem fazendo Plantas
Genéricas de Valores para cidades
administradas pelo PT e pelo
PSDB, esses técnicos pediram para não ter seus nomes citados.
Apesar de ruim, dizem os mesmos técnicos, dificilmente seria
possível fazer algo melhor do que
a planta que está sendo proposta.
A favor do governo, o raciocínio
exposto é o seguinte: as distorções
apareceram porque a última
Planta Genérica de Valores da cidade foi feita em 1995, sofrendo
apenas reajustes pelo índice da inflação nos anos seguintes.
O mercado, porém, não segue
um padrão homogêneo de valorização. Em um ano, portanto, dizem os técnicos, é praticamente
impossível reparar os problemas,
pois isso exigiria um recadastramento geral dos imóveis, o que é
inviabilizado pelo tamanho da capital e o grande número de contribuintes -isentos ou não.
Nas cidades para as quais esses
engenheiros e economistas estão
trabalhando, dizem eles, as variações serão de poucos pontos percentuais. Elas, porém, chegam a
ter apenas um décimo da quantidade de contribuintes da capital.
A prefeitura, que concorda com
o raciocínio dos técnicos, diz que
conseguirá em quatro anos rever
a situação de cada imóvel da cidade. A idéia é que ocorra um ajuste
constante e gradual. O município,
no entanto, não acredita que outras grandes cidades do Estado
consigam ter variações menores.
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