DA REPORTAGEM LOCAL

A Prefeitura de São Paulo limitou em 90% o reajuste do valor do metro quadrado de terreno na cidade. É esse um dos motivos pelos quais nem todos os imóveis têm valores venais equivalentes a 70% de seus preços de mercado.
Para chegar ao 70% do valor de mercado, segundo a prefeitura, o valor de alguns terrenos teria de ser reajustado em até 200%. Eles estão localizado, na maioria dos casos, nos pontos mais extremos da cidade, onde a urbanização levou à valorização dos imóveis.
"Colocamos a trava para impedir aumento excessivo de imposto para esses contribuintes", diz Fábio Bertarelli, do Departamento de Rendas Imobiliárias.
A explicação embute o conceito de valor venal, sobre o qual é calculado o IPTU. Ele é a soma do valor do terreno com a soma do valor da construção do imóvel. Portanto, quanto mais reajuste sofrerem o terreno e a construção, mais próximo ficará o valor venal do preço de oferta do imóvel.
Para calcular os valores venais do ano que vem, a prefeitura tomou 90 mil imóveis ofertados para venda na cidade. Em seguida, calculou o valor da construção desses imóveis -há 27 faixas, conforme o padrão. Quanto melhores forem os materiais usados, mais caro o metro quadrado.
O valor da construção foi abatido do preço de oferta dos imóveis -já reduzidos em 10%, pois o anúncio, em geral, supera o valor pelo qual o negócio é fechado. A sobra é o valor do terreno.
Para que os valores de terreno obtidos fossem atingidos em 2002, a planta deste ano teria de ser reajustada em até 200%. Foi aí que surgiu a trava de 90%. Na época, porém, não havia sido fixada uma segunda trava, a do imposto -60% para residências e 80% para o comércio.
"Se isso tivesse sido proposto desde o começo, poderíamos ter ajustado mais a planta, pois a trava do imposto já limita os reajustes excessivos", confirma Bertarelli. "De qualquer forma, o formato só é favorável aos contribuintes, pois há ajuste de menos", diz ele.
Não há dúvida de que a falta de reajuste da planta é o principal motivo que faz com que imóveis com mesmo preço de oferta tenham diferentes valores venais e, consequentemente, impostos.
Mas, ainda que a prefeitura tivesse levado o ajuste a um patamar homogêneo, haveria algumas distorções. Isso porque a outra variável da comparação -o preço de mercado- pode estar baixa ou superestimada.
Além disso, há detalhes que fazem diferença no mercado mas não influenciam no valor venal. É o caso, por exemplo, do andar em que fica o apartamento, se é de frente ou de fundos, se tem ou não vaga demarcada na garagem.
Devido a impossibilidade de anular esses variáveis, os técnicos em Planta Genérica de Valores admitem uma variação de até 15 pontos percentuais entre o que os valores venais representam dos preços de oferta em cada um dos imóveis. A trava da prefeitura, no entanto, fez com que a variação continue maior. (SC)

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