SÉRGIO DURAN
DA REPORTAGEM LOCAL

Das duas, uma: ou o preço dos apartamentos sobe em média 40% em São Paulo ou o tamanho deles diminui no mínimo 20%. É o que prevê o mercado imobiliário caso as mudanças propostas no Plano Diretor sejam aprovadas na Câmara Municipal. A prefeitura espera aprová-las até julho.
A conta foi feita por Ricardo Pereira Leite, diretor do Secovi (sindicato das imobiliárias e construtoras) e executivo da Tecnisa, uma das maiores construtoras da capital. Para ele, o preço dos imóveis poderá subir de 20% a 60%. A Folha refez as contas com um dos exemplos de Leite e chegou a um aumento de 33%. Por causa de inúmeras variáveis, o resultado será diferente a cada empreendimento submetido aos cálculos.
As projeções de aumento supõem que o preço dos terrenos na cidade não cairá após o Plano Diretor ser aprovado -a queda é esperada pela prefeitura. "Acho impossível isso ocorrer. Há escassez de áreas", considera Leite.
As mudanças propostas no Plano Diretor que influem no preço final dos apartamentos são as da seção 5, que trata do coeficiente de aproveitamento, ou CA. O CA é um índice estipulado por legislação municipal que dita qual o tamanho máximo que as construções podem ter na cidade.
O "aproveitamento", no caso, diz respeito ao tamanho do terreno. Um CA 4 permite edificações com área construída de até quatro vezes a metragem do lote. Um terreno de 1.000 m2 com CA 4, por exemplo, pode abrigar uma construção de até 4.000 m2 -por exemplo, um prédio de 20 andares com quatro apartamentos de 50 m2 por andar.
Hoje, as construtoras trabalham em uma cidade cujos terrenos têm CA variáveis. Cada uma das 19 zonas de São Paulo, segundo a legislação municipal, tem o seu coeficiente. A Z-2 tem CA 2. As Z-3 e Z-4 têm CA 4.
Porém o Plano Diretor propõe revogar essa legislação e estipula o CA 1 para toda a cidade. Para construir mais, as empresas terão de pagar taxa de outorga onerosa à prefeitura. Antes de enviar o plano à Câmara, a prefeitura introduziu um bônus, que permite subir o CA para, no máximo, 1,3.
Segundo técnicos da Secretaria do Planejamento, a taxa de outorga onerosa será parecida com a cobrada atualmente nas operações urbanas. No caso, equivale a 70% do valor do terreno. Se o lote custar R$ 1.500 o m2, a taxa custará R$ 1.050 por metro quadrado construído acima do limite estabelecido.

Impacto
"É evidente que o preço do apartamento não subirá 60%. Ninguém vai comprá-lo", afirma Roberto Capuano, do Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). "Mas, se a prefeitura bater o pé no mesmo CA para toda a cidade, irá subir, sim", diz.
Para Capuano, o impacto do aumento dependerá da faixa atingida. "Se o valor do dúplex na Vila Nova Conceição [zona sul] subir de R$ 1 milhão para R$ 1,3 milhão, não mudou nada. Mas, se preço do dois-dormitórios na Penha [leste] subir, será uma catástrofe."



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