SÉRGIO DURAN
FREE-LANCE PARA A FOLHA

Quem se lembra da antiga fábrica da Pajé? Ela virou um condomínio residencial. E das indústrias da rua Carlos Weber? Também. O processo de substituição de antigos galpões industriais de São Paulo por empreendimentos imobiliários ganha impulso neste ano com mudanças na legislação municipal. Na disputa, a Vila Leopoldina (zona oeste) sai na frente.
No último dia 23, a Prefeitura de São Paulo publicou um decreto que institui a outorga onerosa, taxa cobrada da incorporadora para poder atingir o limite máximo de aproveitamento do terreno. Ou seja: para construir prédios, será preciso pagar. Em distritos verticalizados como Itaim Bibi e Moema, custará mais caro.
Já na Barra Funda, no Bom Retiro, no Brás, no Pari, na Mooca e na Vila Leopoldina, será cobrado menos. Jorge Wilheim, secretário municipal de planejamento urbano, diz que o objetivo é acelerar a mudança de perfil desses distritos, bem localizados, mas vazios. "A nova indústria mudou, e o Plano Diretor identifica claramente os locais em transformação."
Mas nenhum tem os atrativos da Vila Leopoldina (leia ao lado). Assim como Moema, que teve 128 lançamentos nos últimos dez anos, o distrito é apontado pelo mercado imobiliário como a bola da vez. "Poucos bairros têm grande oferta de lotes a um preço razoável", afirma Ricardo Pereira Leite, diretor da construtora Tecnisa. "A Vila é um deles, com a vantagem da boa localização."
Entre pagar R$ 700 mil por um quatro-dormitórios em Moema e R$ 350 mil pelo mesmo apartamento na Vila Leopoldina, há muitos clientes preferindo a segunda opção, exemplifica Rogério Santos, diretor da imobiliária Abyara. "Para quem vai investir, o potencial de valorização da Vila Leopoldina é muito maior. Moema já está consolidado", diz.
Embora com 12 lançamentos nos últimos 24 meses, o distrito não consta nos anúncios publicitários. Para o mercado, a Vila Leopoldina não existe. Os novos residenciais emprestam o status e o nome mais atraentes de bairros vizinhos, como Alto de Pinheiros, Alto da Lapa e Vila Romana.
Quando começaram as vendas do edifício Spazio Del'Acqua, na esquina das ruas Passo da Pátria e Barão da Passagem, há dois anos, conta Sérgio Vieira, vice-presidente da imobiliária Coelho da Fonseca, foi preciso enfrentar a descrença de corretores de que uma região de galpões industriais atrairia moradores. "Era uma paisagem feia. Hoje não sobrou nem lembrança disso."
A ausência de áreas verdes e lazer deve ser sanada em alguns anos. A Operação Vila Leopoldina, prevista no Plano Diretor e a ser lançada no próximo semestre, "equaciona os problemas de infra-estrutura e garante qualidade urbanística à região", diz Wilheim. A exemplo da Operação Faria Lima, será bancada por construtoras e incorporadoras que atuam no distrito.
Resolvido esse problema da Vila Leopoldina, restarão outros dois: a Usina Municipal de Compostagem de Lixo, que exala mau cheiro na vizinhança, e a Ceagesp (Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais do Estado de São Paulo), que congestiona as ruas locais com caminhões. A prefeitura negocia mudar ambas de local.



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