Condições de financiamento ficaram mais favoráveis, e taxas tendem a seguir em queda; o metro quadrado, porém, deve subir

Terrenos caros nas grandes cidades empurram valor do metro quadrado para cima; regiões menos nobres têm maior potencial de crescer

TONI SCIARRETTA
DA REPORTAGEM LOCAL

Aconteceu em todo o mundo desenvolvido e em vários países emergentes. Onde o juro do financiamento imobiliário caiu, o preço dos imóveis subiu, chegando mesmo a disparar nos grandes centros urbanos, segundo o Federal Reserve [o BC dos EUA] e o FMI (Fundo Monetário Internacional).
Somada à escassez de terrenos nas regiões nobres das cidades brasileiras, o resultado leva a uma inflação sem precedentes nos preços dos novos empreendimentos, que mais tarde replica também na avaliação dos imóveis usados.
Em São Paulo, o metro quadrado médio dos lançamentos passou de R$ 724 em 1995 para R$ 1.833 em maio deste ano, segundo a consultoria imobiliária Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).
A cidade de São Paulo teve só neste ano 150 lançamentos, que colocaram 9.968 novas unidades à venda. Foram vendidos 8.013 unidades no valor de R$ 2,55 bilhões -oferta e procura não estão distantes. Os novos financiamentos somam R$ 5,5 bilhões -58% mais que no mesmo período de 2006.
E o mercado imobiliário, que cresce a reboque da economia, afirma que isso é apenas o começo. O país tem crédito habitacional de 2% do PIB, enquanto México e Chile, emergentes com selo de bom pagador do "grau de investimento", têm 9% e 13%, respectivamente.

Terrenos caros
Como fazer um bom negócio ao comprar um imóvel em meio a essa mudança? As condições para a compra da casa própria são favoráveis.
Na casa de 11% a 12% ao ano, os juros são os mais baixos já oferecidos -é verdade que estão longe de "patamares civilizados", como 6% dos EUA e 8% do México. Mas devem cair mais nos próximos anos. Neste caso, vale a pena esperar por juro menor e crédito farto.
O problema é que os preços do metro quadrado construído devem subir bastante -pelo menos nunca caíram no Brasil.
No caso das grandes cidades, a expectativa é de forte aumento nos preços. Estudo do Fed afirma que historicamente o custo do terreno representava em média 25% do valor de um imóvel -o restante vinha de material de construção, mão-de-obra, tributos etc. Nesta década, porém, o Fed afirma que nas regiões mais disputadas dos Estados Unidos, como Manhattan, o terreno soma 50% do valor de uma residência.
No Brasil, isso começa a acontecer no centro expandido de São Paulo e na orla da zona sul carioca. Na média, o terreno ainda faz 20% a 25% do preço final da casa brasileira, segundo estimativas da Abecip (associação das entidades de crédito imobiliário) e do Secovi (sindicato da habitação).
Em São Paulo, o divisor de águas foi a nova lei de zoneamento, que entrou em vigor em 2005 e tem reflexos ainda hoje. A lei limita a verticalização da cidade e impõe custo adicional para levantar mais do que o dobro de metros quadrados de um terreno na região nobre.

Bolha em São Paulo
Com base nessa constatação, as principais construtoras e incorporadoras levantaram dinheiro abrindo o capital na Bolsa para comprar os melhores terrenos nas regiões nobres de São Paulo, levando a uma verdadeira inflação nos terrenos e nos imóveis novos na cidade.
"Um terço do "boom" imobiliário é especulação. Em São Paulo estamos próximos do limite de valor. Mas, para quem vai comprar a casa própria, a dica é não se preocupar tanto com o preço no futuro. A pessoa deve pensar na conveniência de tamanho e localização e ver se pode pagar", disse Luiz Paulo Pompeia, diretor da Embraesp.
"Se tiver capacidade de compra, é melhor fazer agora do que deixar para depois", completa Osvaldo Correia Fonseca, diretor-geral da Abecip. Com o aumento dos preços nas regiões nobres, a opção para a classe média é comprar um imóvel usado ou se dirigir para bairros mais afastados.
"Há quem não aceite mudar do bairro em que cresceu nem ficar longe dos pais. Então, prefere morar em um espaço menor ou antigo", disse Pompeia.

Razões do "boom"
A analista Amaryllis Romano, da consultoria Tendências, atribui o "boom" ao crescimento da renda e do emprego, ao lado do aperfeiçoamento de instrumentos que trouxeram maior segurança jurídica.
De acordo com ela, o setor ganhará um novo impulso quando forem disseminados os mecanismos de securitização de recebíveis -quando as incorporadoras poderão se capitalizar adiantando prestações que irão receber dos mutuários, como aconteceu no México. Esses papéis vão parar em fundos, cujos cotistas assumem o risco da habitação.
A consultoria espera um crescimento de 90% nos financiamentos neste ano e de 6% para a construção civil no país.
Para o Sinduscon (sindicato das construtoras), não há "boom". "Estamos é a caminho da normalidade do mercado. Os preços sobem quando há desequilíbrio. Há crédito para o tomador, mas não para as empresas oferecerem novos imóveis", afirmou João Robusti, presidente da entidade.
"Estamos vivendo uma recuperação. Viemos de um mercado deprimido, com preços estagnados. Hoje tudo conspira favoravelmente. Estamos em um ciclo virtuoso", disse Celso Petrucci, diretor do Secovi-SP.
Para o banco americano JP Morgan, o "boom" imobiliário já aparece no preço das ações das construtoras brasileiras, que ficaram mais caras que as mexicanas. O banco afirma que o grande "boom" vai acontecer dentro de três a cinco anos, quando a construção civil se voltar para as classes C, D e E, com imóveis de até R$ 150 mil.
"Em imóvel a gente não olha nada de forma estanque. As mudanças demoram para chegar", afirmou Pompeia.


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