Análise imóveis comerciais

Alta ocupação favorece lançamento comercial em SP

O lançamento de imóveis comerciais para escritórios em São Paulo tem sido favorecido, dentre outros fatores, por três grandes motivos.

O primeiro deles é a baixa taxa de vacância de espaços com a chamada área de carpete -que exclui banheiros, cozinha e varanda- acima de 500 m².

Depois, os sinais de que os lançamentos residenciais de médio e alto padrões têm sua velocidade de vendas decrescida em relação aos últimos dois anos, impossibilitando, assim, uma evolução dos preços de venda compatível com a manutenção da rentabilidade das construtoras.

Por fim, a demanda maior no mercado imobiliário de investidores não contentes com a rentabilidade do mercado financeiro.

Para espaços corporativos, as construtoras se utilizam de recursos de fundos imobiliários direcionados à locação.

Nesse formato, a captação do dinheiro é feita por instituições financeiras, oferecendo uma rentabilidade mínima durante prazo de pelo menos quatro anos, iniciando-se imediatamente após a aplicação dos recursos por parte dos investidores -ou seja, ainda durante a obra.

Esses fundos podem ser donos do edifício inteiro a ser construído ou de apenas alguns andares.

Para os investidores, pode ser ótimo negócio, pois, além de haver uma rentabilidade mínima, que nos primeiros anos que é de 9% ao ano, esse rendimento é isento de Imposto de Renda.

Por outro lado, as construtoras têm uma entrada de recursos compatível com a velocidade da sua obra, sem necessidade de onerar seu capital de giro.

SUBSTITUIÇÃO

No tocante à substituição dos lançamentos residenciais por comerciais, as construtoras visam uma maior velocidade na comercialização de imóveis e com a mesma rentabilidade dos apartamentos.

Enquanto, em algumas regiões, o preço unitário de um apartamento novo de 70 m² a 80 m² de área útil gira em torno de R$ 800 mil, o de salas comerciais de 35 m² a 40 m² é a metade desse valor.

Dessa forma, com o valor total do imóvel menor, é possível atingir um número maior de investidores, o que significa maior liquidez e, consequentemente, maior velocidade de vendas.

Um outro fator positivo, tantos para as construtoras quanto para os compradores, é que, nesses novos lançamentos comerciais, são atendidos desde o pequeno investidor (comprador de salas) até o grande aplicador (comprador de lajes corporativas).

Isso porque os edifícios são projetados de forma a proporcionar a possibilidade de que o espaço de várias salas seja unificado para abrigar empresas maiores.

Assim, há uma grande variedade tanto na escolha das áreas de escritórios compradas quanto dos valores a serem investidos.

Vale lembrar que, em boa parte dos empreendimentos, são também comercializadas lojas no térreo, destinadas ou não à própria infraestrutura de serviços para os ocupantes dos prédios, que podem ser uma boa alternativa de investimento.

CONCORRÊNCIA

Mesmo com todo o entusiasmo envolvendo os lançamentos comerciais, no entanto, não devemos nos esquecer de que os novos espaços de escritórios serão entregues ao mesmo tempo, o que vai gerar uma grande concorrência na oferta de salas para locação, acarretando uma redução na rentabilidade pretendida.

Assim, para aqueles que podem investir em duas ou mais salas numa futura locação, é sempre melhor ter duas salas contíguas num mesmo edifício do que salas isoladas em andares ou em edifícios diferentes, pois, considerando a grande oferta futura, o locador que oferecer um espaço diferenciado terá maior rentabilidade.

FRANCISCO REGIS NARA PEREZ é acadêmico especialista no mercado imobiliário pela FIA (Fundação Instituto de Administração). É engenheiro de produção formado pela USP e pós-graduado em administração de empresas pela FGV.