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A diminuição gradual da taxa básica de juros da economia (hoje em 16% ao ano) tem beneficiado quem pretende financiar a casa própria pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), pois é o fator mais importante na composição da TR, que corrige os contratos.
Meio mais defendido pelos especialistas, o financiamento bancário perde, em volume de operações, para o parcelamento direto com a incorporadora, mais caro. Um dos motivos é o excesso de burocracia das instituições.
"É difícil conseguir acesso aos programas", diz Eduardo Zaidan, vice-presidente do Sinduscon (sindicato de construtoras e incorporadoras). "A restrição ao crédito é grande", afirma.
A renda líquida (após descontos de IR, de INSS etc.) exigida pelo Itaú, por exemplo, é de no mínimo quatro vezes o valor da prestação inicial. No Unibanco, é necessário ser correntista do banco.
"Na CEF está bem mais fácil hoje", retruca Márcia Ivanisk, gerente de mercado em São Paulo. "Antigamente, eliminávamos quem tinha pendências de cadastro. Hoje, orientamos a limpar o nome e a retornar." Segundo ela, de 90% a 95% dos pedidos de crédito no banco são atendidos.
Outra crítica é com relação à amortização e à correção. "Os percentuais da amortização mínima poderiam ser mais elásticos, e o reajuste do saldo devedor deveria ser revisto. Em alguns casos, acaba sobrando um valor residual, conforme vai havendo mudanças na economia", diz Sérgio Murilo Herrera, presidente da Abami (Associação de Advogados do Mercado Imobiliário).
A CEF é hoje responsável por cerca de 90% dos financiamentos habitacionais concedidos no país. Com um orçamento de R$ 11 bilhões para 2004, lançou, neste mês, mais cinco cartas de crédito destinadas à classe média. A linha de financiamento, que tinha sido suspensa em 2001, foi retomada parcialmente no final de 2003.
Os bancos privados também investem no mercado. A carteira do BankBoston cresceu 50% de 2002 para 2003, segundo Patricia Kassab Du Plessis, superintendente de crédito imobiliário.
De maneira geral, o financiamento bancário não permite que a prestação comprometa mais do que 20% ou 30% da renda familiar. A tabela de cálculo da taxa de juro é escolhida em conjunto entre o banco e o mutuário.

Amortização
A Tabela Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante) são as duas formas de amortização mais comuns. No caso da primeira, o valor da prestação é mantido sempre no mesmo patamar. É mais leve no começo, porém o saldo devedor demora a cair.
Pelo SAC, o saldo devedor é amortizado constantemente, todos os meses. Desse modo, o mutuário paga menos juros. As primeiras prestações, no entanto, são mais pesadas.
A segunda opção é, segundo o professor Roy Martelanc, da USP, a mais segura para o caso de a renda do mutuário cair no meio do período do contrato.
Existe ainda o Sacre (Sistema de Amortização Crescente), oferecido pela CEF, em que as prestações mensais são calculadas com base no saldo devedor do início de cada período de 12 meses.
Como garantia, o banco faz a hipoteca do imóvel e, se houver inadimplência, entra na Justiça e pode tomá-lo para levá-lo a leilão.
Já o Sistema Financeiro Imobiliário é uma linha de crédito recente, que prevê a alienação fiduciária do imóvel, substituindo a hipoteca. Até a quitação da dívida, o imóvel fica em nome do banco, ficando "emprestado" ao mutuário. (RGV)


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