São Paulo, domingo, 22 de dezembro de 1996 |
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Os 5 anos da Lei do Inquilinato - 2
MÁRCIO A. BUENO O principal objetivo da nova Lei do Inquilinato era restabelecer um equilíbrio de direitos e obrigações entre locadores e locatários, rompido pela lei então em vigor.A volta da chamada "denúncia vazia" surgia como imperativo para que os imóveis destinados à locação voltassem ao mercado. Servia, também, como estímulo para que investidores voltassem a comprar imóveis em lançamento para alugá-los e, finalmente, para que os pequenos construtores retornassem à sua atividade. A denúncia vazia nada mais é do que a possibilidade de o locador de um imóvel pedir a sua retomada, sem qualquer outra justificativa que não o fim do prazo contratual. Por incrível que pareça, sem a denúncia vazia, a relação locatícia não tinha fim. Só se o inquilino abandonasse o imóvel ou violasse cláusulas contratuais. A locação tornava-se quase perpétua. Isso causava um represamento de novas locações devido à falta de imóveis no mercado. Para resolver a situação, foi adotada pela legislação inquilinária a denúncia vazia. Assim é que, para as novas locações, para que o locador tenha direito a retomar o imóvel findo o prazo contratual, o contrato deverá ter prazo mínimo de 30 meses. Se o prazo contratual for inferior, a denúncia vazia só poderá ser adotada após cinco anos de locação. A exigência de um prazo mínimo foi o ponto de equilíbrio entre o direito do locador em retomar o imóvel e um prazo suficiente para o locatário nele permanecer. Dessa forma, as hipóteses em que o locador pode retomar o imóvel são: a) contratos feitos após 21/12/91, com prazo igual ou superior a 30 meses; b) contratos feitos antes de 21/12/91, a qualquer momento, desde que vencidos e que seja concedido ao locatário um prazo de 12 meses para a desocupação; c) ao fim de um contrato de trabalho, se a locação tiver sido ajustada como componente desse contrato; d) para uso próprio do locador, seu cônjuge, companheiro, para uso residencial de descendente ou ascendente; e) para demolição e posterior edificação ou para obras que aumentem a área construída em 20% ou mais; f) para realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, incompatíveis com a permanência do locatário no imóvel; g) por falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos; h) pelo cometimento de infração legal ou contratual; e i) pelo adquirente de imóvel, desde que não conste do contrato a cláusula de vigência em caso de alienação. Com exceção da retomada pela denúncia vazia, todas as demais hipóteses já eram contempladas pela antiga legislação. Porém, com a possibilidade de exercer a denúncia vazia, a quase totalidade dos imóveis que se encontravam fechados foi colocada no mercado, de forma que, a partir da vigência da lei (21/12/91), e durante mais de um ano, o aluguel inicial esteve em patamares inferiores à inflação. Outro dado mostra a validade das novas normas. Vejamos o total de ações judiciais distribuídas na cidade de São Paulo durante os anos de 92 e 93: 14.484 ações ordinárias de despejo; 6.216 consignatórias; 53.628 por falta de pagamento; e 7.080 revisionais. Os primeiros efeitos da nova lei já se faziam sentir. Texto Anterior: Crescem as vendas de apartamentos novos em SP Próximo Texto: CARTA Índice |
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