São Paulo, quarta-feira, 4 de junho de 1997 |
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O novo sistema da habitação
LUÍS NASSIF Amanhã, o governo federal deverá estar encaminhando ao Congresso Nacional anteprojeto de lei criando o novo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).Trata-se de medida bem-vinda, ainda que tardia. O Sistema Financeiro da Habitação entrou em bancarrota em 1987, com a liquidação do Banco Nacional da Habitação. De lá para cá, mesmo com a enorme lista de experiências internacionais bem-sucedidas, nem governo nem setor privado lograram consolidar uma alternativa ao SFH. Pelo anteprojeto do governo, o SFH será preservado. Significa que a caderneta de poupança continuará existindo, assim como os financiamentos habitacionais convencionais. O novo modelo -baseado em securitização de recebíveis- será alternativo. Se for melhor, complementa ou sepulta o SFH sem criar solução de continuidade. O modo de operação é padrão. O construtor constrói o imóvel e o vende. Pega os contratos de venda e apresenta a uma Companhia Securitizadora Imobiliária, que os transforma em certificados. Esses certificados serão registrados na Cetip e, a partir daí, negociados com fundos de investimento. O anteprojeto define as seguintes características para o negócio: 1) Haverá plena liberdade de contratação e aplicação dos recursos em projetos imobiliários. Cada agente poderá definir as condições do seu contrato. 2) Será criado o Certificado de Recebível Imobiliário, que é o papel, de livre circulação, lastreado nos contratos de compra assinados pelos mutuários. 3) Serão criadas companhias securitizadoras imobiliárias, incumbidas de transformar os contratos em títulos. Cada contrato definirá o devedor, o valor nominal de cada crédito, o imóvel negociado e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Questão central desse modelo são as garantias para os títulos. O anteprojeto prevê duas formas de garantia. A primeira, a utilização do chamado "regime fiduciário" para os créditos e títulos. Ou seja, o próprio imóvel garantindo os créditos. É prevista a criação da figura da "alienação fiduciária" -que, no momento, existe apenas para bens móveis. A segunda garantia é a obrigação de cada companhia securitizadora estar apoiada em um banco, que garanta pelo menos metade dos passivos, caso a companhia não consiga honrar seus compromissos. Nesse caso, além da garantia do próprio imóvel, os demais ativos da companhia serão utilizados para ressarcir os credores. O anteprojeto ainda está em fase de discussão pública. Está aberto a sugestões. Na questão das garantias, talvez pudesse ser aprimorado com a inclusão de seguros de crédito -não apenas em caso de morte do mutuário, mas também para eventuais inadimplências. Essa providência obrigaria as companhias a se valer de análises de risco, tornando as seguradoras os agentes de regulação preferenciais do mercado -já que bancadoras dos riscos. Justiça A respeito da menção à ação de um funcionário do Credireal contra o banco, que resultou em um laudo de indenização de dezenas de milhões de dólares -mencionado na coluna de domingo-, recebo carta do dr. Ivan Gaudereto de Abreu, juiz presidente da 2ª JCO de Juiz de Fora (MG). Explica o juiz que o funcionário entrou com a ação, que resultou no laudo milionário. O banco entrou com impugnação do laudo, e parou aí. Por isso, o juiz nem sequer se pronunciou sobre o laudo. Portanto, não houve sentença -como afirmou a coluna-, mas apenas um laudo completamente descabido. Fica a retificação. Email: lnassif@uol.com.br Texto Anterior: Sindicato dos EUA critica 'fast track' Próximo Texto: Bancos estaduais ficam fora do mercado externo Índice |
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