MELISSA DINIZ
DA REPORTAGEM LOCAL

Mesmo com a criação de taxas mais altas para construir prédios em áreas adensadas e muito verticalizadas, o novo projeto do Plano Diretor, elaborado por Nabil Bonduki (PT), não inibe a concentração dos empreendimentos imobiliários nessas regiões.
Pela nova proposta, o valor da outorga onerosa -taxa cobrada para construir acima do permitido- será determinado por um fator que, dependendo do grau de verticalização e do desenvolvimento da área, será alto ou baixo.
Apesar do custo da construção ser menor nas regiões periféricas, especialistas ouvidos pela Folha consideram que ainda haverá vantagens em construir nas áreas nobres da cidade.
A diferenciação dos valores, que obedece a uma divisão da cidade em quatro grandes blocos que agrupam distritos com características semelhantes, tem o objetivo, segundo Bonduki, de incentivar a atuação do mercado e de levar investimentos para as regiões mais carentes da capital paulista.
A Folha calculou o impacto da outorga onerosa para a construção do mesmo tipo de imóvel em cada uma das quatro regiões criadas pelo plano (veja quadro).
No exemplo, um apartamento de 150 m2 de área útil em um prédio construído em Z3, no distrito de Moema (zona sul), pode custar R$ 14.538 a mais se o valor da outorga onerosa, paga pela empresa à prefeitura para poder construir 900 m2 além do permitido na região, for totalmente repassado ao comprador do imóvel.
Esses R$ 14.538 representam apenas 4,4% do custo atual do mesmo tipo de apartamento naquela região, segundo estimativas de preços feitas com base nos valores de mercado.
A inclusão da taxa no preço final do mesmo tipo de apartamento em São Mateus (zona leste), também em Z3, resultaria em um aumento de R$ 2.025, 1,62% a mais do que o preço atual do imóvel.

Fundo para periferia
De acordo com Bonduki, os recursos arrecadados com a cobrança da outorga serão revertidos para o fundo de desenvolvimento urbano, que será usado principalmente para investimentos na área formada por distritos periféricos. O objetivo disso é criar infra-estrutura básica e estimular a geração de empregos.
Para urbanistas ouvidos pela Folha, o princípio da divisão da cidade em blocos é positivo, mas não oferece garantias de que os investimentos irão migrar para as regiões periféricas.
Segundo Bonduki, o resultado dos cálculos atinge o esperado. "A idéia fundamental é que a outorga não proíba o adensamento, mas consiga, sem prejudicar de maneira significativa a classe média alta, levar recursos para o fundo e, dessa maneira, promover o processo de urbanização necessário."
Com o Plano Diretor, o direito de construir será regulado pela criação do coeficiente construtivo básico, que, dependendo da zona, pode variar de uma a três vezes o tamanho do terreno em 2003.
O vereador acredita que, com a redução do potencial construtivo, o valor dos terrenos caia com o tempo, o que deve causar uma queda no valor dos imóveis.
A fixação dos fatores para o cálculo do preço da outorga é uma das principais mudanças presentes no novo projeto do Plano Diretor, aprovado ontem em primeira votação pela Câmara Municipal. Pela proposta original, elaborada pela prefeitura, as taxas seriam determinadas a cada ano pelo Executivo.
O plano também institui coeficientes máximos para limitar a verticalização. Hoje, dependendo do zoneamento, as empresas podem construir prédios inteiros sem pagar nada por isso.
De acordo com Bonduki, caso as áreas mais procuradas pelos empreendedores não comportem tantas construções, a lei de zoneamento, que deve ser elaborada oito meses após a aprovação do plano, poderá definir coeficientes máximos mais baixos do que os previstos no projeto.


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