GABRIEL J. DE CARVALHO
da Redação

O governo deu nova chacoalhada no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), na tentativa de deixá-lo mais ágil para impulsionar a construção civil. É um setor que responde a estímulos rapidamente e absorve muita mão-de-obra.
Um SFH todo "light", porém, como o chamou o diretor de Normas do Banco Central, Sérgio Darcy, não significa que daqui para a frente tudo será "light" também para candidatos a mutuário.
Quem pretende financiar um imóvel deve analisar bem sua capacidade de pagamento, ter cuidado com a composição da renda e ficar atento ao que vai assinar. Será um compromisso por dez, 15 anos ou mais.
A maior novidade da flexibilização do sistema é a liberdade dos termos do contrato entre agente financeiro e mutuário. Não quanto aos juros, que mesmo no SFH livre mantiveram o limite de 12% ao ano -e tendem a baixar. A atenção deve se voltar mais para o sistema de reajustes e garantias.
Acabou, por exemplo, a garantia por hipoteca, pela qual um mutuário inadimplente consegue ficar anos no imóvel sem ser despejado. Entra em cena a alienação fiduciária, como existe há anos no financiamento de veículos.
Previsto inicialmente para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que ainda não deslanchou, esse instrumento foi estendido ao SFH.

Proteção
Até agora, todo contrato pelo SFH tinha de se encaixar nos moldes do PCR (Plano de Comprometimento da Renda), criado por uma lei de 1993.
O antigo e polêmico plano de equivalência salarial, chamado PES-CP, há anos se restringe à baixa renda, só nos novos financiamentos com recursos do Fundo de Garantia.
No PCR, que atende à classe média, a prestação sobe todo mês pela TR, o mesmo índice de atualização da poupança. Mas o mutuário, como o próprio nome do plano diz, tem certa proteção quanto ao percentual da renda que pode ser comprometida pela prestação.
Sempre que a mensalidade atinge 30% da renda, o mutuário pode procurar o banco e renegociar a diferença que vai resultar da revisão, para baixo, do valor pago. É por isso que no PCR o comprometimento inicial da renda fica entre 20% e 25%.
No caso de estouro dos 30%, o mutuário tem duas opções: paga a diferença corrigida após a data-base ou ela é lançada no saldo devedor, para pagamento no futuro. Para isso, alonga-se o prazo do financiamento.
O PCR não foi extinto, conforme alertou nesta semana o diretor do BC, mas alguns bancos poderão querer abandoná-lo no SFH "light", já que as regras são livres.
Se isso acontecer, poderão ser adotados os termos da carteira hipotecária, que não impõem limite ao comprometimento da renda.
Um contrato assim deixa o mutuário desprotegido no caso de a prestação começar a pesar muito no orçamento.
Nos EUA o sistema é desregulamentado e parece ser este o caminho do Brasil. Só que lá o mutuário se financia por 30 anos a juros de 7% ao ano, mas com prestações prefixadas, iguais por todo o período. Não há correção.
No Brasil a inflação já corre a 2% ao ano, mas a TR, embora bem abaixo dos demais juros da economia, ainda persiste entre 6% e 7% ao ano. Não é custo desprezível, ainda mais se for considerado que os salários não andam.
Os bancos ainda estudam como vão atuar no novo SFH, mas é possível que muitos mantenham o PCR, desde que o mutuário possa comprovar renda. Bradesco e BankBoston informam que não vão engavetar esse sistema.
Eles não vão abrir mão é da alienação fiduciária, que dá mais segurança ao crédito.
Mas há quem veja nessa forma de garantia, junto com toda a desregulamentação do SFH, vantagens para os novos candidatos à casa própria.
Fábio Nogueira, diretor do BankBoston, e João Cesar Botelho de Miranda, diretor do Secovi-SP (sindicato da habitação), prevêem queda de juros, por exemplo.
Para Nogueira, vem aí maior competição entre os bancos também no setor imobiliário.




Texto Anterior | Próximo Texto | Índice