Usado com mais de 15 anos vale até 50% menos do que um de sete anos

GIOVANNY GEROLLA
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Do valor sentimental ao sol que bate na sala, são muitas as variáveis subjetivas que definem o preço de um imóvel.
Avaliar o peso de alguns quesitos, porém, ajuda tanto o vendedor como o comprador a chegar ao valor mais adequado.
Um ponto de partida é estimar o preço do metro quadrado. No site do Creci-SP (www.creci.org.br, no link "Pesquisa"), dá para consultar esse valor em cada bairro -para chegar a ele, o conselho faz um balanço mensal dos negócios fechados nos últimos meses.
A partir desse dado, é preciso considerar vários outros fatores. A idade pode cortar o preço pela metade. Segundo dados da pesquisa do Creci-SP, um imóvel de padrão médio com mais de 15 anos em zona nobre (em bairros como Vila Nova Conceição, Paraíso e Morumbi) vale de 47% a 50% menos do que um que tenha até sete anos.
"Imóveis junto a cemitérios, com janelas para muros, onde não há ventilação ou em prédios muito antigos e deteriorados, sem garagem, perdem muito seu valor", diz a corretora Silvia Sapienza. Ela calcula que, nessas condições, o bem custe 20% menos do que a média de mercado.
Quem compra um usado deve descontar do preço o que será gasto em reformas e benfeitorias. Só armários custam de R$ 2.000 a R$ 3.500 por metro quadrado, segundo a arquiteta Karina Afonso e Matheus Padovani, diretor da Construtora Padovani Obras e Projetos.
O gasto com pintura e reformas elétrica e hidráulica varia muito devido à diferença cobrada pela mão-de-obra. Segundo especialistas consultados pela Folha, pode ir de R$ 70 (conhecidos) a R$ 900 (empreiteira) por metro quadrado.

O preço sobe
Fica mais complicado negociar quando o valor sobe. "O pior é convencer o cliente, equivocado, de que o preço imaginado não é real. Só porque ele "ouviu dizer" que o vizinho de cima conseguiu", diz Roberto Capuano, ex-presidente do Creci-SP.
Para Sapienza, a localização é o que faz a diferença. "Ruas sem saída estão em alta, bem como os imóveis próximos a estações de metrô e em bairros que têm características mais residenciais. O importante é visitar muitos imóveis e se informar sobre o bairro", diz.
Wilson Gomes, consultor da ABMM (Associação Brasileira de Moradores e Mutuários), aposta no poder de barganha. "Tudo depende da condição do imóvel. Às vezes ele é no Morumbi, mas fica ao lado de uma viela perigosa."

Preço alto força mudança
Ao pensar em partir para a casa própria, o bibliotecário André Araújo, 29, procurou-a na Aclimação (zona sul), onde morava em apartamento alugado. Ele logo percebeu que os preços subiram rapidamente e acha que isso se deve à especulação de corretores. Ele comprou, então, um apartamento no centro, pelo qual pagou 40% menos do que o que teria gasto no bairro em que morava

VALORIZA

>> Localização visada valea açtéã 50% do preço

>> Pouca idade -preços de novos e velhos, do mesmo tamanho, na mesma região, variam até 100%

>> Andar alto

>> Vaga na garagem

>> Boa manutenção, como instalações elétrica e hidráulica reformadas e revestimentos bem cuidados

DESVALORIZA

>> Regiões com altos índices de criminalidade ou vizinhança barulhenta, como avenidas de tráfego intenso

>> Proximidade de cemitérios e vista para muros baixam o preço na ordem de 10% a 20%

>> Distância muito grande do centro da cidade

>> Dívidas condominiais e na prefeitura (impostos municipais)

>> Condomínio caro