Quando estiver totalmente pronto, o empreendimento Reserva Raposo, na zona oeste de São Paulo, deve abrigar mais gente do que 90% dos municípios brasileiros.
A previsão é que as 17.960 unidades recebam 60 mil moradores –Peruíbe, no litoral sul de São Paulo, tem 59.773 moradores, por exemplo.
Projeto da RZK Empreendimentos, do Grupo Rezek, o bairro planejado tem 124 torres com entre 20 e 22 andares. Os apartamentos, com plantas de dois dormitórios, custam a partir de R$ 210 mil, dentro do programa do governo Minha Casa Minha Vida.
O terreno ocupa uma área de 450 mil metros quadrados, o equivalente a 62 campos de futebol. Desta metragem, 82 mil metros quadrados serão destinados a parques.
A infraestrutura do complexo contará com seis creches, um centro para idosos, uma escola, uma base da Polícia Militar, duas UBS (Unidade Básica de Saúde), dois parques, um auditório, uma biblioteca, três quilômetros de ciclovias e um terminal de ônibus.
Tudo disponível para uso público, explica a diretora de incorporação do Grupo Rezek, Verena Balas. Ela diz ainda que o terreno não será fechado ou murado, e as ruas internas são de acesso público, para estimular a integração com a cidade.
A previsão é que a primeira fase do projeto, que terá 5.500 unidades, seja entregue em setembro de 2020, com a conclusão total em 2026.
A concentração e o adensamento oriundos da construção de um empreendimento como esse são vantajosos porque otimizam recursos financeiros, materiais e ambientais, avalia o professor de arquitetura e urbanismo da Mackenzie, Valter Caldana.
Por outro lado, alerta, o surgimento de uma "cidade" com mais de 50 mil habitantes em um intervalo de menos de dez anos pode criar ou agravar problemas de mobilidade, falta de infraestrutura e de empregos.
"De modo geral, o crescimento urbano acontece de forma lenta, e os municípios vão fazendo os ajustes, como alocar mais transporte público para a região ou construir novas escolas ao longo do tempo, para absorver os novos moradores", explica Caldana.
Embora os projetos venham com contrapartidas exigidas por lei, é difícil garantir que a estrutura apresentada seja suficiente para absorver a leva de milhares de novos moradores em pouco tempo.
O coordenador da Parhis (Coordenadoria do Parcelamento do Solo e Habitação de Interesse Social), Max Noé Neto, reconhece o desafio e diz que medidas de mobilidade foram tomadas na região do Reserva Raposo para minimizar o impacto. Entre elas, o alargamento da rodovia Raposo Tavares, um complexo de viadutos, além de terminal, ponto de ônibus e passarela.
"A questão da mobilidade urbana foi um grande desafio. Fizemos um projeto funcional", afirma Balas, da Rezek.
A 12 quilômetros dali, outro empreendimento também tem planos ambiciosos. O Grand Reserva Paulista, da MRV Engenharia, vai ocupar uma área de 170 mil metros quadrados (ou 24 campos de futebol) no bairro de Pirituba, zona norte de São Paulo.
Será um bairro planejado com 51 torres e 7.296 apartamentos. O preço médio dos imóveis é de R$ 230 mil.
Para a MRV, a vantagem de investir em um projeto ao estilo bairro planejado é a otimização do custos. Isso permite incluir mais benfeitorias, como área de lazer completa, ampliando a atratividade para o comprador.
"Com projetos dessa magnitude conseguimos absorver as melhorias demandadas, como a abertura de ruas e o alargamento da avenida Raimundo Pereira Magalhães, sem haver um impacto no custo", diz Sérgio Paulo Amaral dos Anjos, diretor comercial da MRV Engenharia.
Apesar das vantagens, esse tipo de projeto do porte de uma cidade não deve virar tendência em São Paulo pela falta de espaço.
Noé Neto elenca apenas mais um empreendimento com características similares, um condomínio ainda em fase de aprovação no Cambucci (região central). Ele ocupará uma área de 80 mil m² que era da Eletropaulo e prevê entregar 4.000 apartamentos.