Folha de S.Paulo

Dúvidas

1) O inquilino pode participar das assembleias de condomínio?
Ele pode participar das assembleias, mas só como procurador do proprietário, segundo o diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário), Jaques Bushatsky.
Essa procuração pode prever limites. É comum, por exemplo, que o inquilino não possa votar em temas que representem custos ao locador, como uma reforma da fachada do prédio.

2) Quem deve pagar taxas extras como de pintura de fachada e compra de telão para o condomínio?
Essas despesas são classificadas como extraordinárias e, por isso, devem sempre ser pagas pelo proprietário. Como exemplo desse tipo de despesa, há as reformas e a instalação de equipamentos de segurança, telefonia e lazer. "São as que visam a valorizar o imóvel ou a custear a manutenção estrutural dele", diz o advogado Marcelo Tapai.

3) Se furei a parede para pôr quadros, terei de tampar os furos antes de devolver o imóvel?
Deverei pintá-lo com a mesma cor que tinha quando o aluguei?O inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento do locador e deve reparar os danos causados. Na prática, o locatário tem de devolver o bem como o recebeu, exceto pelas deteriorações decorrentes do uso normal. Jaques Bushatsky, do Secovi-SP, diz que só não será necessário pintar o imóvel com a mesma cor se isso tiver sido acertado no contrato de locação. Quanto aos furos, o inquilino deverá, sim, tampá-los.

4) O inquilino tem de sair do imóvel quanto tempo após o fim do contrato?
Depois do término do contrato, o inquilino tem o prazo mínimo de 30 dias para desocupar a residência. Ultrapassado esse período, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo. No entanto, de acordo com o Procon-SP, se o inquilino manifestar acordo com a ação por meio de advogado, ele terá seis meses para deixar o imóvel, sem arcar com os custos processuais e os honorários do advogado do proprietário. Se não respeitar o acordo, terá de pagá-los e ainda receberá a ordem judicial de despejo.

5) Tenho de pedir autorização para reformas? Posso tirar uma pia velha e colocar uma nova do meu gosto? Quem paga o custo?
As autorizações são necessárias. Em relação ao responsável pelos custos, depende. Se a pia velha não está ruim e o locatário faz a obra por gosto pessoal, para melhorar ou embelezar o imóvel, trata-se de obra "voluptuária". Em casos como esse, quem arca com os custos é o inquilino, segundo Jaques Bushatsky, do Secovi-SP. Por outro lado, se a pia está danificada sem que a culpa seja do locatário, o pagamento, em geral, é de responsabilidade do dono do imóvel. Nesse caso, trata-se de uma benfeitoria necessária à manutenção da unidade.

6) Quem deve pagar as taxas cobradas pela imobiliária, como a da elaboração de contrato ou da ficha cadastral?
O proprietário é o responsável pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e das referentes à aferição da idoneidade do futuro inquilino ou do seu fiador. A Fundação Procon-SP recomenda que o inquilino peça um recibo discriminando o pagamento, se o gasto for repassado a ele como condição para o aluguel do imóvel. Depois da mudança, o locatário poderá acessar um órgão de defesa do consumidor buscando reaver o valor pago indevidamente.

7) O proprietário pode vender o imóvel durante o contrato de locação?
Sim, mas, quando o proprietário resolve pôr o imóvel à venda, o morador tem a preferência para adquiri-lo diante das mesmas condições oferecidas a outra pessoa. E, no caso em que o imóvel é vendido durante a vigência do contrato, o novo proprietário deve conceder prazo de 90 dias para a desocupação, podendo se valer depois da ação de despejo para retirar o inquilino, segundo o advogado Marcelo Tapai. Essa regra não vale se o contrato contém a chamada "cláusula de vigência" e foi averbado junto à matrícula do imóvel.

8) O IPTU deve ser pago pelo inquilino ou pelo proprietário?
Se o contrato não especifica o responsável pelo pagamento de impostos (como o IPTU), de taxas e do seguro complementar contra fogo, a obrigação é do proprietário. No entanto, o contrato pode prever que a obrigação seja do inquilino --nesse caso cabe a ele efetuar os pagamentos. O locador deve lembrar que, independentemente do contrato de locação, o não pagamento do IPTU o põe em débito com a prefeitura.

9) O inquilino pode sair do imóvel antes do fim do contrato sem pagar multa?
Uma situação em que o inquilino pode sair do imóvel sem pagar a multa ocorre quando o empregador muda o seu local de trabalho, forçando-o a exigir a rescisão do contrato de aluguel. A outra se dá quando contrato de locação foi estabelecido com prazo indeterminado e o locatário avisa o proprietário da saída com antecedência de 30 dias.