Folha de S.Paulo

Espanha atrai especuladores

Por JENNY ANDERSON

Como um dos mercados imobiliários mais enfraquecidos da Europa, a Espanha passou a atrair caçadores de barganhas vindos de todo o mundo. Com preços até 50% abaixo do pico que alcançaram durante a bolha imobiliária, investidores da Ásia, dos EUA e do Reino Unido estão correndo para aproveitar o momento.

O "hedge fund" (fundo de investimento de alto risco) Baupost está comprando shopping centers. O Goldman Sachs e a Blackstone estão comprando apartamentos residenciais em Madri. A Paulson & Company e o fundo de George Soros são investidores âncoras de um veículo espanhol de investimentos imobiliários com ações vendidas na Bolsa. A Kohlberg Kravis Roberts acaba de adquirir uma participação num complexo de parque de diversões espanhol.

"É surreal", comentou Dilip Khullar, veterano de investimentos imobiliários na Espanha e diretor do fundo de investimentos Cadena. "Um dia o país é o pior lugar do mundo para adquirir imóveis e, no dia seguinte, é o melhor."

O mercado imobiliário começou a se recuperar em 2013. As reformas promovidas pelo governo, incluindo a liberalização das leis trabalhistas e a imposição de regras mais restritivas para os bancos ligados a financiamentos imobiliários inadimplentes, fizeram com que os bancos não pudessem mais ignorar os ativos que tinham em suas folhas de balanço. A partir do momento em que tiveram que ter mais capital disponível -em alguns casos, drasticamente mais-, os bancos começaram a achar melhor vender seus ativos.

O chamado "banco podre" da Espanha, o Sareb, formado em 2012 com ativos imobiliários dos bancos nacionais socorridos com resgates, começou a fechar negócios. Em separado, em julho, a Blackstone adquiriu 1.860 apartamentos por € 125,5 milhões. Em agosto, o Goldman adquiriu um edifício de habitação pública na zona central de Madri.

Em 2013, segundo a consultoria CBRE Espanha, foram fechadas transações imobiliárias no valor de € 5 bilhões -mais do que o dobro do ano anterior, mas ainda um valor baixo quando comparado com os € 166 bilhões em transações imobiliárias comerciais fechadas na Europa no ano passado. Mas a Fitch Ratings lançou um relatório recente dizendo que os preços dos imóveis devem continuar a cair ao longo de 2014, só iniciando um movimento de alta em 2015.

A economia da Espanha continua frágil. O desemprego está em 26%, e o crescimento está estimado para chegar a 1% neste ano.Muitos investidores, porém, acreditam que o mercado vai decolar de fato e querem estar presentes nele antes de isso acontecer.

Belén Romana, porta-voz da Sareb, disse que ficou espantada com o número de investidores -cerca de 50- que compareceram aos primeiros leilões. Eles se mostraram agressivos, contou. "Era cedo, e eles acharam que poderiam arrematar muito por pouco."A Sareb quer vender quase 10.500 ativos neste ano, e, segundo o Goldman Sachs, os seis maiores bancos espanhóis possuem outros € 159 bilhões em empréstimos imobiliários e de desenvolvimento.

A paisagem já está mudando. Enquanto muitos investidores buscam imóveis comerciais de alto padrão, muitos poucos estão à venda nas áreas nobres de Madri e Barcelona. Investidores que esperavam conseguir índices de retorno interno de 20% agora estão prevendo entre 12% e 15%. Eles também mudaram seu foco para imóveis residenciais.

Muitos temem que a concorrência esteja empurrando os preços para cima. Os preços estarão altos demais? "Essa é a pergunta de 1 bilhão de dólares", disse Javier Martinez-Piqueras, codiretor de mercados de capitais da UBS.