15/12/2001 - 05h36

IPTU varia entre imóveis com mesmo preço

SÍLVIA CORRÊA
da Folha de S.Paulo

No número 542 da rua Maria Cândida, em Santana (zona norte de São Paulo), um apartamento de dois quartos e uma vaga na garagem foi anunciado para venda em março passado por R$ 80 mil.

Na mesma época, a 12 quilômetros dali, na avenida Pompéia, em Perdizes (zona oeste), um outro proprietário pedia também R$ 80 mil por seu imóvel -um apartamento bem parecido, de dois quartos e uma vaga de carro.

À primeira vista seria razoável supor que os dois imóveis, com o mesmo preço de oferta, têm o mesmo IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) a pagar.

Certo? Errado. O primeiro contribuinte estará isento do imposto se o projeto da Prefeitura de São Paulo for aprovado pela Câmara Municipal. O segundo pagará um IPTU anual de R$ 593.

A origem da diferença está na variação entre os valores venais dos imóveis (valor sobre o qual incide de fato a alíquota do imposto). O primeiro é de R$ 53.845 -dentro da faixa de isenção, que vai até R$ 65 mil. O segundo, R$ 68.668. Eles representam, respectivamente, 67% e 85% dos preços de oferta dos apartamentos.

A variação dos valores venais dos imóveis em relação a seus valores de venda aparece em um mapa entregue à Folha pela própria Secretaria das Finanças (veja quadro ao lado). Ele mostra que, na proposta para 2002, os valores venais variam, na média de cada microrregião, de 50% a 100% dos preços de mercado dos imóveis -há casos de 25% e outros de mais de 100%.

Um segundo mapa, com a situação atual, mostra que a distorção já existe este ano e foi amenizada, mas não totalmente corrigida no novo projeto do governo.

A variação pode fazer com que imóveis ofertados pelo mesmo preço tenham impostos a pagar bem diferentes no ano que vem, como acontece com os apartamentos da Maria Cândida e da avenida Pompéia. Esses dois apartamentos estão entre 90 mil imóveis usados pela prefeitura para calcular as variações indicadas nos mapas ao lado.

Portanto, diferentemente do que vem sendo divulgado, os paulistanos não podem simplesmente calcular o valor venal de seus imóveis em 70% de seus preços de mercado. Esse índice representa apenas a média da cidade.

Justiça e isonomia
A situação é polêmica. Para alguns tributaristas, a falta de homogeneidade dos valores -que, em tese, deveriam sempre representar o mesmo percentual do preço de mercado- fere o princípio constitucional da isonomia, pelo qual todos os cidadãos devem receber o mesmo tratamento das instâncias de governo.

Para outros, porém, a mudança constitucional que autorizou a cobrança de alíquotas progressivas permite também que a prefeitura faça cobranças diferenciadas por regiões, desde que explique seus critérios em lei.

Ouvidos pela Folha, engenheiros e economistas especializados na confecção da Plantas Genéricas de Valores -onde estão previstos os valores venais dos imóveis- classificaram como "ruim" o resultado obtido pela Prefeitura de São Paulo -com grandes variações percentuais em relação ao mercado. Para eles, isso fere o princípio da justiça tributária.

No extremo, isso significa que um imóvel de R$ 260 mil pode estar isento [se tiver valor venal de 25% do preço de mercado" e um de R$ 66 mil pode pagar imposto [com valor venal de 100% do de mercado". Claro que não é justo, diz um dos técnicos consultados, que está fazendo a planta de uma cidade do ABCD paulista.

Por estarem fazendo Plantas Genéricas de Valores para cidades administradas pelo PT e pelo PSDB, esses técnicos pediram para não ter seus nomes citados.

Apesar de ruim, dizem os mesmos técnicos, dificilmente seria possível fazer algo melhor do que a planta que está sendo proposta.

A favor do governo, o raciocínio exposto é o seguinte: as distorções apareceram porque a última Planta Genérica de Valores da cidade foi feita em 1995, sofrendo apenas reajustes pelo índice da inflação nos anos seguintes.

O mercado, porém, não segue um padrão homogêneo de valorização. Em um ano, portanto, dizem os técnicos, é praticamente impossível reparar os problemas, pois isso exigiria um recadastramento geral dos imóveis, o que é inviabilizado pelo tamanho da capital e o grande número de contribuintes -isentos ou não.

Nas cidades para as quais esses engenheiros e economistas estão trabalhando, dizem eles, as variações serão de poucos pontos percentuais. Elas, porém, chegam a ter apenas um décimo da quantidade de contribuintes da capital.

A prefeitura, que concorda com o raciocínio dos técnicos, diz que conseguirá em quatro anos rever a situação de cada imóvel da cidade. A idéia é que ocorra um ajuste constante e gradual. O município, no entanto, não acredita que outras grandes cidades do Estado consigam ter variações menores.