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15/04/2003
-
03h27
da Folha de S.Paulo
Os planos diretores regionais -em fase final de elaboração nas 31 subprefeituras- e a nova Lei de Zoneamento, que será baseada nesses planos, irão propor "freios" à construção de prédios na cidade. A São Paulo que surgirá dessa legislação terá a verticalização e o adensamento populacional mais acanhados.
As propostas deverão ser debatidas e aprovadas na Câmara Municipal. Segundo o cronograma estabelecido pelo Plano Diretor Estratégico, a nova Lei de Zoneamento e os 31 planos regionais deveriam ser aprovados pelo Legislativo até o dia 30 deste mês -o que se tornou impossível.
Das 31 subprefeituras que já deveriam ter concluído a versão final do seu plano, só cinco têm o documento disponível, de acordo com o site da prefeitura.
Os "freios" aos prédios deverão despertar um debate ainda mais acirrado do que o que foi travado antes da aprovação do Plano Diretor na Câmara. Novamente, o setor imobiliário deverá pressionar os vereadores para modificar os planos e o novo zoneamento.
Os parlamentares, por sua vez, estarão diante de uma situação difícil para qualquer político -caso modifiquem o que foi estabelecido nos planos, estarão se posicionando contra o que a população decidiu nos debates regionais.
"Roupa larga"
De acordo com o urbanista Ivan Maglio, coordenador da equipe da Secretaria do Planejamento (Sempla) que cuida dos planos e da nova lei, os "freios" aos prédios, propostos pela população, são variados. "O Plano Diretor ofereceu uma roupa larga. Caberia ajustá-la em cada região", diz.
Maglio se refere aos mecanismos propostos no Plano Diretor, como o coeficiente de aproveitamento (CA), a permeabilidade obrigatória do terreno e o gabarito (veja quadro). Os debates regionais deveriam decidir como e onde eles seriam utilizados.
A maior parte dos bairros da região da Subprefeitura de Santo Amaro (zona sul), por exemplo, ficou com CA 1 -isso quer dizer que as construções permitidas na região não poderão ter área construída maior do que uma vez a metragem do terreno.
Um prédio com apartamentos de três dormitórios, padrão na região, chega a ter 1.000 m2 de área construída por andar. Caso o plano de Santo Amaro fosse aprovado como está, os construtores precisariam de terrenos imensos para erguer edifícios do tipo.
Além disso, o plano de Santo Amaro criou uma segunda categoria de zona onde as construções poderiam ter CA 1,5 (área construída de uma vez e meia a metragem do terreno). Porém, nessa nova zona, a área permeável obrigatória teria de ser de 25% do lote.
Ao mexer com a área permeável, os moradores impuseram restrições à construção de estacionamentos subterrâneos. Com menos terreno para cavar e construir lajes, os edifícios ficariam com menos vagas de garagem -e, indiretamente, menos unidades.
"Há uma leitura da população de que verticalização é igual a adensamento, que é igual a incômodo, que é igual a mais carros nas ruas. Na verdade, nem sempre é assim", afirma Ivan Maglio.
Segundo ele, o CA 1 foi o mecanismo mais usado pelos moradores da Vila Mariana, na zona sul. Já no Alto da Lapa e na Vila Leopoldina (zona oeste), "a tendência é de que haja gabarito". Esse mecanismo diz respeito aos recuos e à altura máxima das construções.
No caso da região da Lapa, os moradores propuseram a altura máxima de 25 metros, o que equivale a um edifício de oito andares. Tanto a Vila Leopoldina quanto a Vila Mariana estão entre os bairros mais visados para novos empreendimentos imobiliários -que têm, no mínimo, o dobro da altura proposta no plano.
"Vários desses novos condomínios aumentaram o tráfego de veículos na região, e a preocupação quanto a isso foi manifestada pelos moradores. Eles não se posicionaram só contra o tamanho, mas quanto ao número de edifícios novos", diz Maglio.
Participação
Ao contrário do que fez nos meses que antecederam a votação do Plano Diretor na Câmara, o Secovi (sindicato das imobiliárias e construtoras) -para a qual o freio aos prédios significa prejuízo- não esteve muito presente nos debates das subprefeituras.
No lugar da entidade, afirma Maglio, estiveram moradores, movimentos sociais, comerciantes e grandes proprietários de terra. Os debates tiveram vários lances, entre o diagnóstico da região e a formulação de propostas.
Nos intervalos, a Sempla revisava as proposições e tentava combiná-las para que não entrassem em conflito com as de outras subprefeituras. Os bairros em torno do aeroporto de Congonhas (zona sul), por exemplo, tiveram de unificar as propostas de verticalização. O mesmo ocorreu em trechos como a marginal Tietê.
Anistia
A prefeita Marta Suplicy sancionou ontem a lei que anistia cerca de 1 milhão de imóveis irregulares da cidade. Aprovada pela Câmara há 15 dias, a nova legislação deverá ser regulamentada em dois meses pelo Executivo, segundo o decreto de Marta. A última anistia foi feita em 1994, por Paulo Maluf (PPB). Diferente dessa, a atual cobrará taxa pela regularização de parte dos imóveis.
Nova Lei de Zoneamento de SP propõe "freios" aos prédios
SÉRGIO DURANda Folha de S.Paulo
Os planos diretores regionais -em fase final de elaboração nas 31 subprefeituras- e a nova Lei de Zoneamento, que será baseada nesses planos, irão propor "freios" à construção de prédios na cidade. A São Paulo que surgirá dessa legislação terá a verticalização e o adensamento populacional mais acanhados.
As propostas deverão ser debatidas e aprovadas na Câmara Municipal. Segundo o cronograma estabelecido pelo Plano Diretor Estratégico, a nova Lei de Zoneamento e os 31 planos regionais deveriam ser aprovados pelo Legislativo até o dia 30 deste mês -o que se tornou impossível.
Das 31 subprefeituras que já deveriam ter concluído a versão final do seu plano, só cinco têm o documento disponível, de acordo com o site da prefeitura.
Os "freios" aos prédios deverão despertar um debate ainda mais acirrado do que o que foi travado antes da aprovação do Plano Diretor na Câmara. Novamente, o setor imobiliário deverá pressionar os vereadores para modificar os planos e o novo zoneamento.
Os parlamentares, por sua vez, estarão diante de uma situação difícil para qualquer político -caso modifiquem o que foi estabelecido nos planos, estarão se posicionando contra o que a população decidiu nos debates regionais.
"Roupa larga"
De acordo com o urbanista Ivan Maglio, coordenador da equipe da Secretaria do Planejamento (Sempla) que cuida dos planos e da nova lei, os "freios" aos prédios, propostos pela população, são variados. "O Plano Diretor ofereceu uma roupa larga. Caberia ajustá-la em cada região", diz.
Maglio se refere aos mecanismos propostos no Plano Diretor, como o coeficiente de aproveitamento (CA), a permeabilidade obrigatória do terreno e o gabarito (veja quadro). Os debates regionais deveriam decidir como e onde eles seriam utilizados.
A maior parte dos bairros da região da Subprefeitura de Santo Amaro (zona sul), por exemplo, ficou com CA 1 -isso quer dizer que as construções permitidas na região não poderão ter área construída maior do que uma vez a metragem do terreno.
Um prédio com apartamentos de três dormitórios, padrão na região, chega a ter 1.000 m2 de área construída por andar. Caso o plano de Santo Amaro fosse aprovado como está, os construtores precisariam de terrenos imensos para erguer edifícios do tipo.
Além disso, o plano de Santo Amaro criou uma segunda categoria de zona onde as construções poderiam ter CA 1,5 (área construída de uma vez e meia a metragem do terreno). Porém, nessa nova zona, a área permeável obrigatória teria de ser de 25% do lote.
Ao mexer com a área permeável, os moradores impuseram restrições à construção de estacionamentos subterrâneos. Com menos terreno para cavar e construir lajes, os edifícios ficariam com menos vagas de garagem -e, indiretamente, menos unidades.
"Há uma leitura da população de que verticalização é igual a adensamento, que é igual a incômodo, que é igual a mais carros nas ruas. Na verdade, nem sempre é assim", afirma Ivan Maglio.
Segundo ele, o CA 1 foi o mecanismo mais usado pelos moradores da Vila Mariana, na zona sul. Já no Alto da Lapa e na Vila Leopoldina (zona oeste), "a tendência é de que haja gabarito". Esse mecanismo diz respeito aos recuos e à altura máxima das construções.
No caso da região da Lapa, os moradores propuseram a altura máxima de 25 metros, o que equivale a um edifício de oito andares. Tanto a Vila Leopoldina quanto a Vila Mariana estão entre os bairros mais visados para novos empreendimentos imobiliários -que têm, no mínimo, o dobro da altura proposta no plano.
"Vários desses novos condomínios aumentaram o tráfego de veículos na região, e a preocupação quanto a isso foi manifestada pelos moradores. Eles não se posicionaram só contra o tamanho, mas quanto ao número de edifícios novos", diz Maglio.
Participação
Ao contrário do que fez nos meses que antecederam a votação do Plano Diretor na Câmara, o Secovi (sindicato das imobiliárias e construtoras) -para a qual o freio aos prédios significa prejuízo- não esteve muito presente nos debates das subprefeituras.
No lugar da entidade, afirma Maglio, estiveram moradores, movimentos sociais, comerciantes e grandes proprietários de terra. Os debates tiveram vários lances, entre o diagnóstico da região e a formulação de propostas.
Nos intervalos, a Sempla revisava as proposições e tentava combiná-las para que não entrassem em conflito com as de outras subprefeituras. Os bairros em torno do aeroporto de Congonhas (zona sul), por exemplo, tiveram de unificar as propostas de verticalização. O mesmo ocorreu em trechos como a marginal Tietê.
Anistia
A prefeita Marta Suplicy sancionou ontem a lei que anistia cerca de 1 milhão de imóveis irregulares da cidade. Aprovada pela Câmara há 15 dias, a nova legislação deverá ser regulamentada em dois meses pelo Executivo, segundo o decreto de Marta. A última anistia foi feita em 1994, por Paulo Maluf (PPB). Diferente dessa, a atual cobrará taxa pela regularização de parte dos imóveis.
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