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Pequena parte da prestação mensal amortiza a dívida
Em uma parcela de R$ 3.353, R$ 2.392 são direcionados para pagamento de juros
Como as taxas são inferiores a outra linhas de crédito, mutuário deve quitar antes dívidas mais "caras"
Fazer pagamentos extras para reduzir a dívida da casa própria sempre que possível é vantajoso para o mutuário porque só uma pequena parte da prestação mensal reduz o débito com o banco.
No exemplo no quadro acima, para um financiamento de R$ 300 mil, com uma parcela de R$ 3.353,31, só um quarto do valor (R$ 833,33) foi direcionado para diminuir o saldo devedor. O restante se refere principalmente a juros (R$ 2.392,24). Com isso, após o primeiro mês, o cliente ainda deve R$ 299.166,67.
Todos os meses, essa dívida com o banco é recalculada --portanto, quanto menor for o montante, menor será o impacto dos juros e da TR (Taxa Referencial) nessa conta.
O exemplo considera a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a mais usada no Brasil, na qual as prestações iniciais são mais altas, porém o valor total pago ao final é menor.
Na tabela Price, a parcela inicial é menor e se mantém ao longo do período, mas o saldo devedor diminui muito mais lentamente e, por isso, o mutuário paga mais juros.
Em ambos os casos, os bancos têm um ganho menor com a operação quando o mutuário quita a dívida em menos tempo do que o previsto. Sabendo que essa é uma prática comum, aproveitam para fidelizar o cliente enquanto ele está atrelado ao financiamento.
Como ressalta Teotônio Rezende, diretor da Caixa, o crédito imobiliário "é a principal âncora para levar outros negócios para o cliente".
Se ficar satisfeito, pode continuar no banco mesmo após o fim do contrato e, "às vezes, faz até um upgrade", emendando o financiamento de um segundo imóvel, de valor mais alto, afirma Cláudio Borges, diretor do Bradesco.
DINHEIRO "BARATO"
Os juros do financiamento imobiliário são muito baixos se comparados com outras linhas de crédito, direcionadas para o consumo e não para a formação de patrimônio.
"Não faz sentido financiar o carro ou a mobília [com taxas mais altas] e amortizar o financiamento imobiliário", alerta Gilberto Abreu, diretor do Santander.
Mesmo que não tenha outra dívida para quitar, a recomendação para o mutuário é não usar todo o dinheiro que tem guardado para adiantar parcelas. Se houver uma emergência, terá que recorrer a um empréstimo com custo muito maior, como os do cartão de crédito e do cheque especial, com juros de 193% e 146% no acumulado dos últimos 12 meses, respectivamente, segundo a Anefac (associação de executivos de finanças).
Nos grandes bancos, os mutuários conseguem taxas entre 7,7% e 10,5% ao ano, mais TR (Taxa Referencial).
