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Fundo imobiliário frustra investidor
Renda paga inicialmente pelos produtos, que investem em imóveis, muitas vezes não é mantida no longo prazo
Para consultores, administradores de fundos sobrevalorizam a renda potencial com aluguéis, por exemplo
Criada para deixar mais atraentes produtos como os fundos imobiliários --que aplicam em empreendimentos como shoppings e edifícios comerciais--, a chamada renda garantida tem gerado frustração em investidores.
Essa renda é paga periodicamente aos cotistas (investidores) durante determinado prazo --em geral de um a quatro anos-- até que o imóvel passe a ser rentável, por meio do aluguel, por exemplo.
O problema é que, ao fim da rentabilidade garantida, o retorno que passa a ser pago pelo fundo tem sido inferior.
É o caso do fundo Floripa Shopping, da capital de Santa Catarina. Ele foi inaugurado no fim de 2006, mas seu período de maturação (quando começa a ter boa rentabilidade) previsto foi de cinco anos.
O fundo, aberto há quatro anos, pagou uma renda fixa aos cotistas, de outubro de 2009 a setembro de 2012, de R$ 8,80 por cota ("fatia" do investidor no fundo).
Depois de o imóvel alugado, e com o fim de toda a renda garantida, a remuneração zerou, pois o fundo usou os recursos para pagar obras.
O fundo do shopping West Plaza, na capital paulista, também sofreu queda da remuneração.
O valor pago por mês ao investidor passou de R$ 0,83 por cota para R$ 0,36 após o término dos quatro anos de renda garantida, de setembro de 2008 a julho de 2012.
O banco BTG Pactual, administrador dos fundos Floripa Shopping e West Plaza, optou por não comentar o tema.
REVENDA
A queda de valores se torna mais grave porque as cotas dos fundos imobiliários não podem ser revendidas ao administrador --só a outros investidores. Isso torna mais difícil sair das aplicações.
Uma vantagem, entretanto, é que todo o rendimento é isento de Imposto de Renda.
Desde o início do ano, o IFIX, índice que mede o desempenho das cotas de fundos imobiliários negociados na Bolsa, teve queda de 10,3% até novembro. Em 2012, houve alta de 29,3% até novembro e de 35,2% no ano todo.
Em casos como o do West Plaza, porém, a rentabilidade efetiva não atingiu o patamar da garantida em 2012, mesmo com o ano positivo.
Para Marcelo d'Agosto, consultor de investimentos, os responsáveis pelos fundos foram muito otimistas quanto ao rendimento dos aluguéis quando lançaram os produtos, em meio a um aquecimento do mercado imobiliário.
Como a expectativa não se confirmou, houve um impacto na rentabilidade, diretamente relacionada ao aluguel.
Fernando Meibak, da consultoria de educação financeira Moneyplan, avalia que o que deve pesar na decisão de entrar em um fundo imobiliário não deve ser a renda garantida, mas sim a perspectiva do aplicador quanto ao potencial do empreendimento.
Ainda segundo os consultores, uma estratégia para evitar perdas é comprar cotas de fundos mais antigos, com um histórico de rentabilidade para análise --embora sejam mais caras que as de novos.
Luiz Roberto Calado, diretor da Brain (Brasil Investimentos & Negócios), afirma que a renda garantida é um instrumento artificial, geralmente usado "quando a coisa por si só não está muito bem".
Para Rodrigo Machado, vice-presidente do Comitê de Produtos Imobiliários da Anbima (reúne entidades do mercado de capitais), os episódios de rentabilidade menor que a renda garantida refletem o uso de premissas que não se concretizaram e as empresas não fazem estimativa inferior deliberadamente.
