Folha de S.Paulo

Recessão econômica paralisa projetos imobiliários na Índia

Por KEITH BRADSHER e NEHA THIRANI BAGRI

MUMBAI, Índia - O complexo Orbit Grand, previsto para cobrir a área de um quarteirão urbano e ter pelo menos 26 andares de apartamentos de alto padrão, uma série de lojas no térreo e amplo estacionamento para os carros de moradores e consumidores, era visto como uma das joias do mercado imobiliário indiano.

Agora está se convertendo em símbolo da reviravolta sofrida por construtoras e proprietários de imóveis numa economia emergente antes promissora. As obras pararam no décimo andar, e a construtora tem dívidas não saldadas. "A obra está quase parada", disse o eletricista Alan Sheikh, um dos últimos 14 operários restantes na construção.

Com o desaquecimento da economia indiana, o mercado imobiliário está desabando. Desde o início do ano, a rupia caiu cerca de 20% em relação ao dólar, assustando investidores estrangeiros.

Em meados de julho, o Reserve Bank of India, o banco central do país, elevou em dois pontos percentuais, para 10,25%, uma taxa crucial de juros de curto prazo para empréstimos de bancos comerciais, principalmente para evitar quedas maiores da rupia. Em agosto, para frear a saída de capitais do país, o banco central criou uma norma proibindo indianos de transferir dinheiro ao exterior para a compra de imóveis.

A alta dos custos financeiros é ainda mais dolorosa porque os projetos imobiliários na Índia levam muito tempo para ser erguidos, graças a um vasto, e com frequência corrupto, labirinto regulatório. Os grupos de investimento imobiliário indianos com ações negociadas nas bolsas estão fortemente endividados, lutando para pagar os juros de suas dívidas e sem condições de financiar novos projetos.

O que vem sustentando os preços até agora e o que pode prevenir mais perdas é a disposição das construtoras de promover inventários de apartamentos, lojas e escritórios não vendidos sem oferecer descontos sobre os preços.

O volume de transações imobiliárias na Índia caiu porque as construtoras se negam a oferecer descontos, por medo de dar início a uma debandada do mercado.

"Se elas reduzirem os preços, os investidores entrarão em pânico e será uma profecia que se cumprirá por conta própria, levando a mais quedas nos preços", explicou Siddarth Yog, sócio e gerente do Xander Group, empresa de investimentos imobiliários internacionais.

Uma queixa feita há muito tempo sobre as práticas de negócios na Índia é que os bancos do país concedem grandes empréstimos a uma elite rica que, com frequência, reinveste pouco de seu próprio dinheiro em novos projetos. As construtoras obtêm a maior parte de seus financiamentos com investidores minoritários e empréstimos bancários. Os tribunais de dívida do país, para empresas incapazes de saldar suas dívidas, tendem a trabalhar com lentidão. Eles relutam em forçar os fundadores de empresas a incorrer em perdas grandes, mesmo nas reorganizações corporativas, em que credores e investidores minoritários saem fortemente prejudicados.

O financiamento habitacional sempre teve um papel pequeno no sistema bancário da Índia, razão pela qual os bancos indianos são menos vulneráveis a desaquecimentos imobiliários do que os bancos do Ocidente, disse o economista Bimal Jalan. Obstáculos regulatórios reduzem o ritmo de construção e limitam o número de obras a serem financiadas.

Enquanto os investidores estrangeiros no setor imobiliário indiano procuram se recuperar dos efeitos da queda da rupia, eles têm um consolo. A escassez de espaço em muitas cidades indianas, resultado das barreiras regulatórias às novas construções, traduz-se em altos índices de ocupação dos imóveis e em rendas regulares de aluguel para os donos de imóveis comerciais e residenciais.

"Em termos de portfólio básico, a demanda de imóveis para aluguel vem sendo muito boa. Devido ao crédito apertado, construiu-se pouco nos últimos anos, e isso reduziu a oferta de novos espaços para escritórios", disse Christopher Heady, da empresa de gerenciamento de ativos Blackstone.

A Blackstone investiu US$ 600 milhões no setor imobiliário da Índia, principalmente em complexos de escritórios em Bangalore, centro das indústrias de informática. Esses setores contam com muitas multinacionais e grandes empresas indianas, que são locatárias confiáveis, disse Heady.

Mas a maior parte da economia enfrenta dificuldades. Em janeiro passado, Manish Jain mudou sua joalheria para um espaço no térreo do ainda inacabado Orbit Grand, mas descobriu que os fregueses estão mais interessados em penhorar joias que já possuem. E, cada vez mais, as pessoas que querem penhorar são as que vestem ternos.