Folha de S.Paulo

Disparada imobiliária em Jacarta gera preocupações

Por KEITH BRADSHER

JACARTA, Indonésia - O ministro indonésio do Comércio, Gita Wirjawan, levantou bruscamente a mão direita ao responder sobre a disparada do mercado imobiliário no país. "Assustador, não é?", disse ele.

Mas o vice-presidente Boediono (que, como muitos indonésios, usa apenas um nome), um dos principais articuladores da política econômica indonésia, foi ainda mais ardoroso. "Não acho que o ciclo tenha se transformado em uma bolha perigosa", afirmou. Ele previu que nem mesmo a recente queda na moeda nacional causaria problemas.

Boediono e Gita representam pontos de vista diferentes em uma ativa discussão sobre se a recuperação dos mercados imobiliários residencial e comercial é motivo de júbilo ou preocupação. Os preços elevados para venda e aluguel, pelo menos em comparação com os níveis anteriores em Jacarta, estão sendo observados com atenção porque o mercado imobiliário contribuiu para o colapso financeiro do final da década de 1990 e porque a moeda foi uma das mais desvalorizadas dos últimos meses nos mercados emergentes.

Mas, enquanto os projetos de construção de arranha-céus se desaceleraram ou pararam em cidades indianas como Mumbai, em Jacarta os guindastes ficam iluminados à noite para que os operários possam continuar construindo. A diferença reflete a manutenção dos investimentos estrangeiros na Indonésia e a diversificação da economia doméstica.

Embora os preços imobiliários estejam subindo em Jacarta, eles partiram de uma base muito baixa, e os imóveis na cidade continuam entre os mais baratos do leste da Ásia. Apartamentos aqui custam um sétimo do que imóveis comparáveis em Cingapura e um décimo do que em Hong Kong, segundo a Cushman & Wakefield, imobiliária com atuação global.

Os financiamentos imobiliários feitos pelos bancos são rigidamente regulamentados desde a crise financeira asiática de 1997 e 98. O Banco da Indonésia (o banco central do país) agora exige que os bancos comerciais recebam pelo menos 30% de entrada nas hipotecas imobiliárias. Os bancos costumam pedir 50% de entrada para hipotecas comerciais, e muitos exigem garantias além do projeto. "Agora estamos totalmente no controle dos empréstimos bancários para o setor imobiliário", disse Difi Johansyah, porta-voz do BI.

Jacarta, com 10 milhões de habitantes, é o mercado dominante para imóveis comerciais no país e também está emergindo como um mercado para torres de apartamentos. Mas a demanda está superando a oferta por causa das limitações impostas ao mercado comercial.

A propriedade fragmentada dificulta a acumulação de terrenos pelos incorporadores. A Indonésia também não permite que estrangeiros possuam terrenos. No máximo, os estrangeiros podem se qualificar para um arrendamento limitado, conhecido como "direito de uso". Os bancos relutam em aceitar imóveis com esse tipo de arrendamento como garantia hipotecária.

Cerca de 85% dos escritórios de Jacarta e 95% dos apartamentos são ocupados por seus proprietários, que quase nunca querem vendê-los, segundo David Cheadle, da Cushman & Wakefield. "Você não pode simplesmente chegar aqui e comprar um prédio de escritórios", disse ele.