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Mudanças no bairro devem ser pesquisadas antes do negócio
Prefeitura de SP discute alterações no Plano Diretor da cidade
Na hora de escolher um imóvel para investir, não apenas a estrutura do empreendimento deve estar no radar do interessado em adquiri-lo. O entorno do local, e, principalmente, as mudanças pelas quais determinado bairro está passando são cruciais.
Essas mudanças passam, necessariamente, pela discussão do Plano Diretor de cada cidade. No caso de São Paulo, está em debate a atualização desse documento, que é de 2002.
O Plano Diretor é a lei que traça as diretrizes básicas para o planejamento municipal, incluindo como os terrenos podem ser ocupados e em quais zonas da cidade haverá concentração de residências, polos industriais e moradias construídas para populações de baixa renda.
EM DEBATE
Em agosto, a versão final do documento tem de ser debatida na Câmara Municipal de São Paulo. Até lá, a prefeitura recebe sugestões da população e promove debates. É possível ver a agenda e mandar sugestões no site www.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br.
Para o advogado Kleber Luiz Zanchim, professor de direito dos contratos do Insper e presidente da Associação Trabalhar, que ajuda na recolocação de desempregados carentes, o maior desafio é manter o que ele chama de "vocação" de cada região.
"Se um local sempre teve indústrias, será necessário praticamente criar uma nova cidade no entorno, porque as condições ali não são para receber residências", afirma.
Uma das principais queixas das construtoras é em relação ao fim das chamadas outorgas onerosas --licenças compradas da prefeitura por empresas para construir acima do limite permitido.
O valor é colocado em um fundo municipal para bancar melhorias na cidade, como praças, creches, saneamento, entre outras benfeitorias no entorno do imóvel.
Entre 2007 e 2012, foi arrecadado R$ 1,08 bilhão em pagamentos de outorgas onerosas em São Paulo, sendo R$ 203 milhões somente no ano passado, segundo a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano.
Para o setor da construção, o problema não é o pagamento da taxa, mas sim que, com o fim dessas autorizações, fica difícil construir nas regiões onde não há mais esses estoques de terreno.
"Para as empresas, não é economicamente viável fazer um empreendimento sem outorgas, pois o limite imposto ao tamanho da construção é baixo", afirma Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SP (sindicato que representa as construtoras).
Em alguns locais essas outorgas acabaram, como na Vila Leopoldina, região oeste de São Paulo. Isso quer dizer que a região não tem mais espaço para a construção de grandes empreendimentos.
Para o professor de Arquitetura e Urbanismo da USP (Universidade de São Paulo) Fábio Mariz Gonçalves, é questionável o fim das outorgas onerosas no bairro.
"Quando se fala que essa região já tem adensamento esgotado, eu me pergunto quais os critérios usados para essa determinação", diz. Segundo ele, é possível ver que ainda há galpões vazios no local e que as decisões não podem ser exclusivamente técnicas, avalia.
Para Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Imobiliária Herzog, a região tem potencial para prédios de escritórios.
"As áreas empresariais como Itaim e Paulista já estão esgotadas", afirma.
Para o investidor, contudo, imóveis em áreas com poucos terrenos podem ser bom negócio, pela valorização. (JC)
