Uma disputa que se arrasta há mais de duas décadas e que envolve a construção de um condomínio residencial em uma área remanescente de mata atlântica na zona sul de São Paulo está mais próxima de ser resolvida.

A revisão do Plano Diretor do município, aprovada nesta segunda (26), abre caminho para que a prefeitura negocie a doação do terreno onde fica o Jardim Alfomares com o atual proprietário em troca de créditos para construir em outros locais.

O Alfomares pertence a uma empresa do setor imobiliário desde 2001. Por diversas vezes a derrubada das árvores para construção de um empreendimento no local foi impedida na Justiça.

Em 2020, os planos da incorporadora receberam mais um revés, com a abertura do processo de tombamento que protege a área verde, habitat de 62 espécies animais.

Com a revisão do Plano Diretor, o terreno de 63 mil m² foi incluído na lista de parques a serem implementados pela prefeitura —são 164 ao todo.

Desse modo, a lei permite que a administração municipal ofereça a chamada TDC (Transferência do Direito de Construir) à incorporadora como contrapartida pela doação do espaço.

Por esse mecanismo, a empresa recebe um crédito da gestão municipal. O valor pode ser usado para a incorporadora pagar a taxa cobrada pela prefeitura para construir prédios mais altos em outras regiões da cidade.

O cálculo da TDC leva em conta a área e o valor do metro quadrado na região onde está localizado, e frequentemente resulta em crédito superior ao preço do terreno.

O instrumento é o mesmo utilizado para criação do parque Augusta, no centro da cidade. Com a doação do terreno, as construtoras receberam R$ 205,4 milhões em créditos —praticamente o dobro dos R$ 110 milhões que gastaram para comprar e manter o espaço.

A Associação de Moradores do Alto da Boa Vista, bairro onde fica o Alfomares, defende a transformação em parque voltado à conservação ambiental.

"São poucas áreas desse valor socioambiental na cidade. E, do jeito que está, não estão fazendo o manejo adequado das espécies", afirma Guilherme Rodrigues Alves, vice-presidente da associação, que reuniu mais de 116 mil assinaturas em petição online pela preservação do espaço.

Procurada, a gestão Ricardo Nunes (MDB) disse que mantém diálogo com a incorporadora para aquisição do terreno, e que o planejamento do parque terá andamento quando o prefeito sancionar a revisão do Plano Diretor.

Nunes já afirmou em redes sociais que defende a transferência do potencial construtivo para viabilizar a doação da área ao município.

Um projeto em tramitação na Câmara Municipal de São Paulo também sugere a utilização do instrumento para implementação do Santuário Chácara Alfomares. A reportagem procurou a Viver Incorporadora, atual dona do espaço, mas a companhia decidiu não se manifestar sobre o assunto.

O urbanista Nabil Bonduki diz que a prefeitura poderia utilizar outros meios para a aquisição da área "Esse mecanismo cria a falsa impressão de que a prefeitura não está pagando pelo terreno, mas na prática ela deixa de receber recursos", disse.

Desde 2014, o Plano Diretor do município prevê a criação do Fundo Municipal de Parques para a compra de áreas verdes.

"A ideia era estimular doações particulares para a desapropriação de terrenos para parques. Para cada R$ 1 doado, a prefeitura contribuiria com o mesmo valor", disse Bonduki, que na época foi relator do projeto na Câmara.

A revisão da lei amplia as possibilidades de uso dos recursos, que agora poderão ser destinados à implementação e manutenção dos espaços.

O fundo, contudo, nunca saiu do papel por falta de regulamentação do poder público. Segundo a prefeitura, um grupo de trabalho foi montado nesse mês e tem 90 dias para elaborar as regras. Na avaliação de Bonduki, essa é uma oportunidade de se pensar em novas fontes de recursos. "A prefeitura poderia destinar, por exemplo, o valor das outorgas recebidas na concessão de parques para esse fundo", sugere o urbanista.