Entenda a regra dos 200 para simplificar a decisão entre alugar ou comprar um imóvel

A decisão entre alugar ou comprar um imóvel representa um dos dilemas mais comuns e complexos na vida financeira de muitos indivíduos. O cerne dessa indecisão muitas vezes reside na dificuldade de relacionar o custo do aluguel com o preço de aquisição de um imóvel, deixando muitos incertos sobre qual opção seria mais vantajosa economicamente. Para auxiliar nesse dilema, a regra dos 200 surge como um método eficaz, simplificando a maneira de comparar esses dois cenários financeiros e fornecendo um critério para tomar uma decisão mais fundamentada.

Além das considerações puramente financeiras, a decisão de comprar um imóvel é frequentemente influenciada por fatores sociais e emocionais.

A posse de um imóvel é comumente associada ao sucesso pessoal e estabilidade, exercendo um forte apelo emocional e social. Essa percepção pode levar muitos a buscar a compra de um imóvel como uma forma de validação social, resultando frequentemente na entrada em financiamentos onerosos.

Tais compromissos financeiros podem tornar a aquisição de um imóvel inviável economicamente, especialmente quando não se consideram completamente as implicações financeiras de longo prazo dessa decisão.

Atualmente, o custo efetivo para financiamento de um imóvel, somado à TR, é próximo de 13% ao ano nos principais bancos. Isso equivale a uma taxa de IPCA+8,6% ao ano. Não preciso nem falar que o investidor vai pagar por mais de dois imóveis com esta taxa de juros e vai ter apenas um imóvel no fim do financiamento.

Portanto, é muito importante planejar bem a compra para que o aspecto emocional não suplante a razão. Neste sentido, a regra abaixo simplifica a decisão entre alugar e comprar.

A regra dos 200 orienta que se multiplique o valor do aluguel mensal por 200 para comparar diretamente com o preço de compra do imóvel.

Importante destacar que nessa comparação, deve-se considerar exclusivamente o custo do aluguel, sem incluir despesas adicionais como condomínio e IPTU, que são inerentes tanto à condição de locatário quanto de proprietário.

Se o resultado dessa multiplicação for maior que o preço de compra, teoricamente, comprar o imóvel seria vantajoso. Caso contrário, alugar se apresenta como a opção mais econômica.

Para exemplificar, suponhamos que você encontrou um imóvel cujo aluguel mensal seria de R$ 2.000 e o valor para aquisição de R$ 500 mil. Multiplicando o valor do aluguel por 200, obtemos R$ 400.000. Como o preço de compra do imóvel é superior a R$ 400.000, a regra sugere que alugar seria mais benéfico financeiramente.

A regra tem como premissa que os imóveis na média se valorizam próximo do IPCA. E isso é o que tem ocorrido nos últimos anos.

Veja no gráfico acima a evolução do índice de preços de vendas de imóveis, medido pelo FipeZap, e o IPCA desde 2011. Avaliando a valorização imobiliária através de dados fornecidos, observa-se que a tendência é que a valorização média dos imóveis acompanhe a inflação, medida pelo IPCA.

Isso sugere que, é possível comparar o investimento em imóvel com aplicações referenciadas ao IPCA. Nesse sentido, a taxa de aluguel pode ser equiparada à taxa de juros real que se ganha em aplicações de renda fixa.

Nesse momento, para simplificar, não vou abordar os aspectos de impostos que são desfavoráveis para o imóvel.

Assim, a compra de um imóvel deve ser considerada com base em uma análise detalhada e criteriosa, tratando-a como qualquer outra decisão de investimento.

Diversificar os investimentos e manter uma reserva financeira aplicada de forma disciplinada em opções como CDBs rendendo IPCA + 6% ao ano pode, em muitas situações, ser mais benéfico do que comprometer-se com a aquisição financiada de um imóvel.

A regra dos 200 é proveniente desta possibilidade de investimento. O multiplicador 200 é o resultado da inversão da taxa de 0,5% ao mês que equivaleria a 6% ao ano.

Voltando ao exemplo, de antes, como o aluguel era de R$ 2 mil e o imóvel valia R$ 500 mil, o aluguel representa uma taxa de 0,4% ao mês. Portanto, o juros real equivalente no aluguel é menor do que o que se poderia ganhar em uma aplicação financeira. Logo, melhor usar o dinheiro na aplicação que rende mais, ou seja, nos títulos de renda fixa.

Para um imóvel com valor de R$ 500 mil, o valor do aluguel que te deixaria indiferente entre comprar ou alugar seria de R$ 2,5 mil. Esse aluguel representa 0,5% do valor do imóvel. Portanto, 12 meses de aluguel representariam uma taxa de 6% de juros anual.

Em resumo, enquanto a compra de um imóvel pode oferecer segurança emocional, social e um símbolo de sucesso para alguns, é crucial avaliar essa decisão com um olhar crítico e financeiro. Ferramentas como a regra dos 200 podem ajudar nessa avaliação, mas cada indivíduo deve considerar suas circunstâncias únicas, objetivos de longo prazo e opções de investimento antes de tomar uma decisão tão significativa.

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Aproveito para chamar a atenção para o artigo dessa semana da coluna Comento seu Dinheiro. Nesta nova coluna, eu comento e esclareço os desafios financeiros dos leitores. Se você desejar, posso comentar sobre sua dúvida. Para enviar sua dúvida, escreva um e-mail para mim descrevendo o problema e colocando no título: Comente meu dinheiro. No e-mail, fale sua profissão, idade, conte um pouco de sua história e explique seu dilema com detalhes.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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