Vender a sua casa para continuar morando nela, pagando aluguel, parece loucura. Mas é o que empresas têm feito, num movimento que afeta tanto o mercado de ações quanto o de fundos imobiliários (FIIs).
A estratégia precisa estar na mira dos investidores, pois quem investe em FIIs ou em ações precisa saber diferenciar uma boa jogada de uma barca furada.
Esse tipo de operação ganhou holofotes nesta semana, quando o Grupo Mateus anunciou que vai embolsar R$ 182 milhões vendendo três lojas para o fundo TRXF11, com o compromisso de alugar os espaços por pelo menos 20 anos.
Dono de redes de lojas e supermercados em oito estados, o Grupo Mateus entrou na Bolsa há dois anos, em outubro 2020, quando levantou mais de R$ 4 bilhões.
Suas ações (GMAT3) estrearam valendo R$ 8,37. Até junho deste ano, tinham caído mais de 60%, mas conseguiram um alívio nos últimos meses. Hoje, são negociadas na casa dos R$ 6,30.
Há dois meses, o grupo trocou seu diretor-presidente (CEO) e o vice-presidente de finanças (CFO) e de relação com investidores, pressionado pelo mercado por melhorar sua comunicação. A venda das três lojas para o fundo imobiliário é o primeiro fato relevante divulgado desde a mudança.
Para quem vende os imóveis, a operação, chamada de "sale & leasaback" (venda e alugue de volta, em tradução livre), serve para destravar dinheiro para novos investimentos. Se a expansão possibilitará lucrar mais do que o valor "preso" nos aluguéis, no longo prazo, é bom negócio.
No caso do Grupo Mateus, o mercado não parece ter tido uma boa impressão. No dia seguinte ao núncio da operação, as ações GMAT3 caíram, enquanto outros varejistas, como Magazine Luiza, Lojas Americanas e Via (dona das Casas Bahia) subiram com força.
Mas e o fundo imobiliário? O TRXF11 é um fundo de tijolo —que compra, vende e aluga imóveis, distribuindo seus ganhos a cotistas. Ele trabalha com grandes empresas, como Grupo Pão de Açúcar, Assaí e Leroy Merlin.
Com a adição do Grupo Mateus ao seu portfólio, o fundo diversifica seus ativos, diminuindo a dependência da sua receita com aluguéis de um ou de outro locatário.
Para levantar dinheiro para a compra, o fundo fará uma nova emissão de cotas. Ainda que ele tenha alta alavancagem (sua dívida corresponde a cerca de metade do seu patrimônio), a nova compra será benéfica para seus cotistas, na visão do head de FIIs da Wise Investimentos|BTG Pactual, Adair Naspolini Neto.
No nosso atual momento de altos juros, pegar dinheiro no banco é muito caro. Trocar um imóvel por dinheiro na mão pode ser uma opção melhor. A expectativa é que, como a Selic deve se manter alta no próximo ano, esse tipo de negócio apareça com mais frequência.
No ano passado, a Ânima Educação (ANIM3) fechou um contrato desse tipo com o fundo Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11), e a Rede Globo, com o Vinci Offices (VINO11), ambos da gestora Vinci Partners.
Para os FIIs, o mais importante é o quanto eles conseguem negociar o preço do imóvel. No mercado, diz-se que, com ações, você ganha quando vende mais caro do que comprou. Com imóveis, ganha quando compra mais barato do que o valor do mercado.
Há negociações de "sale and leaseback" que são boas para todos os envolvidos, destravando dinheiro para bons investimentos da empresa e gerando um bom portfólio para o FII. Mas não é simples.
O investidor deve entender o que cada parte quer fazer com o dinheiro levantado ou o bem comprado. É nisso que as ações ou cotas se baseiam para subir ou descer. Os números envolvidos sempre parecem grandes, mas não são nada sem um plano.
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