Quem atua no setor imobiliário gosta de repetir a frase de que ele é o primeiro a sentir e o último a sair de uma crise. Os ciclos imobiliários são longos, pois, em resumo, não é recomendável começar a construir um prédio sem saber se alguém vai querer entrar nele quando estiver pronto.
Uma volta pela capital paulista chama a atenção pela quantidade de construções residenciais em áreas já bem servidas de prédios. Passou-se da fase em que apenas casas eram demolidas para dar espaço aos arranha-céus. Agora, é comum demolir prédios de poucos andares para substituí-los por grandes condomínios.
Apesar da impressão de que há muitas construções, os número apontam para uma demanda aumentando mais do que a oferta, valorizando o metro quadrado dos lançamentos. Levando em consideração que temos todos os sinais para uma queda na taxa de juros até o fim do ano, essa diferença deve ficar ainda maior.
Em detalhes: baixar os juros deixa os financiamentos mais baratos e, assim, aumenta, em tese, o número de famílias que poderão comprar uma casa; de empresas que terão caixa para comprar ou alugar um novo escritório; e de indústrias e fazendas com capacidade para ampliar operações.
Pensando nos imóveis residenciais, um ponto importantíssimo para entrar nessa conta é o aumento da faixa máxima de financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida, que acaba de sair de R$ 264 mil para R$ 350 mil.
Apenas para exemplificar o impacto dessa medida: uma busca no site ZAP Imóveis, por imóveis residenciais de até R$ 264 mil, traz 818 mil resultados. Pela nova faixa, o número de resultados vai para 1,4 milhão. Um aumento de mais de 70% na quantidade de casas e apartamentos que teriam, hipoteticamente, sua venda facilitada.
A Reforma Tributária aprovada na Câmara do Deputados na última quinta-feira (6) traz um aceno para o que pode ser uma revolução no setor, com possibilidade de melhorar os números para investidores.
O texto da reforma acaba com a diferença dos impostos cobrados na construção tradicional –feita no canteiro de obras– e na construção industrial, a chamada off-site. O segundo tipo é pouco comum no país, justamente pela tributação mais alta, até agora.
Simplificando muito, ele permite que as construções sejam feitas como um Lego gigante, onde grandes peças são fabricadas –como paredes inteiras, com sistemas elétricos e hidráulicos instalados– e transportadas até o local da construção.
A padronização permitiria acelerar as obras, enquanto, com a produção em grande escala, seria possível barateá-las, em tese. Seus efeitos no mercado de trabalho deverão ser sentidos por décadas.
"A reforma é favorável para isonomia entre a construção convencional e industrializada", comemora o presidente da Abramat (Associação Brasileira da Indústria Materiais de Construção), Rodrigo Navarro.
Mas o setor, ressalta Navarro, está preocupado com a alíquota que será definida. Isso porque, até essa definição, o texto da reforma traz mais fumaça do que fogo, como costuma dizer o professor de Direito Tributário da USP, Fernando Facury Scaff.
A alíquota do tal Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e seus reflexos serão determinantes para vislumbrar as oportunidades de investimento no setor imobiliário, como ações de construtoras e fundos imobiliários (FIIs).
Vale lembrar que o IFIX, o índice que representa a variação dos fundos imobiliários (FIIs), está chegando ao seu topo histórico, atingido durante a bonança de janeiro de 2020. Já o Imob, indicador que reúne ações do setor imobiliário, ainda está mais de 35% abaixo do seu recorde.
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