A Câmara Municipal de São Paulo discute nesta semana um novo projeto de revisão do Plano Diretor, conjunto de regras que orientam o crescimento da cidade, após a proposta inicial da prefeitura sofrer dezenas de alterações. A previsão é que o texto seja votado até a próxima quarta (31).
Um dos pontos mais criticados no novo projeto é a possibilidade de expandir áreas com incentivo para construir prédios mais altos, ao redor de eixos de transporte —que hoje concentram mais da metade dos lançamentos imobiliários da cidade. O texto apresentado pelo vereador Rodrigo Goulart (PSD) muda também outros conceitos centrais do plano.
Confira abaixo algumas das principais mudanças que serão debatidas.
EXPANSÃO DOS EIXOS DE TRANSPORTE
Novos limites de altura para os edifícios em algumas áreas poderiam ser revistas "a qualquer momento" pela prefeitura, segundo a proposta. Essa revisão seria feita no entorno de corredores de ônibus e estações de metrô, os EETUs (Eixos de Estruturação da Transformação Urbana).
Hoje, a construção de prédios mais altos é permitida em faixas fixas de 150 metros para cada lado de corredores de ônibus e um raio de 600 metros ao redor das estações de metrô.
O projeto propõe que a prefeitura possa expandir essa área para até um quilômetro no entorno de estações de metrô, trem, monotrilho, VLT (Veículo Leve sobre Trilhos) e VLP (Veículo Leve sobre Pneus).
No entorno dos corredores de ônibus, a faixa da verticalização pode crescer de 150 metros para 225 metros em cada lado. A prefeitura deve apresentar estudos para cada área onde quiser fazer essa expansão, que deve ser aprovada caso a caso.
Essas áreas ao redor dos eixos de transporte têm o maior limite de altura de toda a cidade: é permitido construir quatro vezes a área do terreno, e os prédios devem ter um número mínimo de apartamentos por área construída. Além disso, as calçadas também têm largura mínima, há incentivo para que os prédios tenham fachada ativa (com comércios abertos para a rua), limitação para vagas de garagem e área no térreo aberta à circulação de pedestres.
PRÉDIOS MAIS ALTOS
O texto abre uma brecha para aumentar o limite de altura para edifícios em quase toda a cidade. A proposta é alterar o coeficiente máximo de aproveitamento, que determina quantas vezes a área construída pode superar o tamanho do terreno sem cobrança da outorga onerosa.
Hoje, a não ser nos eixos do transporte público e nas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social, onde há estímulo para moradia popular), o coeficiente básico é 1 para toda a cidade, e o máximo é 2 para a maior parte das regiões.
Ou seja, em um terreno de 100 m², o limite de área construída é de 200 m² na maior parte do município. A partir desse limite, é preciso pagar uma taxa à prefeitura. Algumas áreas são excluídas do cálculo dessa taxa, como uma parte da área comercial de alguns edifícios e varandas, por exemplo.
O projeto prevê permitir um limite de 3 para a maior parte dos bairros da cidade, com exceções para ZER (Zona Exclusivamente Residencial) e Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental). Ou seja, o limite subiria para 300 m² em terrenos de 100 m².
O detalhamento de quais zonas terão limite de altura maior deve vir com a revisão da Lei do Zoneamento, que ser discutida no Legislativo municipal nos próximos meses. "Não quer dizer que vai acontecer em toda a cidade. Mas abre caminho para mudanças inclusive pontuais, o que interessa é muito ao vereadores", diz o professor Nabil Bonduki, da USP, que foi relator do Plano Diretor aprovado em 2014.
OUTORGA ONEROSA ENFRAQUECIDA
O novo projeto cria uma nova forma de pagamento da outorga onerosa, que é uma taxa cobrada para se construir acima do limite básico. Em vez de dinheir o, a proposta é que as empreiteiras possam pagar na forma de obras de mobilidade, drenagem e habitação entregues à prefeitura.
Essas obras devem chegar, no mínimo, a 90% do valor da contrapartida financeira devida. A construtora poderia pagar, por meio dessa modalidade, até metade do valor pago em outorga onerosa no ano anterior.
Hoje, os valores pagos pela outorga onerosa abastecem o Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano), que é usado pela prefeitura para investir em moradia popular, conservação ambiental, conservação de praças e parques e no transporte, entre outros. A oposição na Câmara Municipal diz que essa nova modalidade de pagamento vai enfraquecer a capacidade da prefeitura de orientar o urbanismo da cidade, uma vez que deve haver queda na arrecadação.
"Para nós, é uma decretação do fim do Fundurb", disse a advogada Dafne Sena, que é covereadora no gabinete de Silvia Ferraro (PSOL). "A possibilidade de pagar a outorga em obras é um absurdo: para pagar, o empreiteiro ganha mais uma obra."
ZONA DE CONCESSÕES
Um novo tipo de zoneamento pode ser criado com a lei. O relator do projeto incluiu na proposta a Zona de Concessões, ou ZCP. A proposta no texto é que essas sejam áreas "destinadas a abrigar predominantemente atividades que, por suas características únicas, foram cessionadas, e ou estão com projetos para esse fim, e necessitem disciplina especial de uso e ocupação do solo".
Podem se enquadrar nessa categoria locais bem diferentes entre si, como parques, mercados municipais, o Complexo do Anhembi e cemitérios. O temor de especialistas e da oposição é que as empresas concessionárias tenham autonomia para definir o que fazer com a área e a sociedade tenha menos chance de debatê-las.
"O Executivo vai tratar como se fosse uma ZOE [Zona de Ocupação Especial, como aeroportos, centros de convenção e estádios], na prática já ocorre dessa forma e as regras vão ser bastante semelhantes", disse o relator do projeto, vereador Rodrigo Goulart (PSD).
Hoje, a maior parte dessas áreas já são ZOEs. Ainda não há um mapa que mostre onde ficariam as ZCPs, caso o texto seja aprovado. Como as regras mais específicas de cada tipo de zona são definidas na Lei de Zoneamento, não há detalhes de quais seriam as diferenças entre ZOE e ZCP e o motivo para a alteração.
PRAÇAS PRIVADAS
O projeto criaria um conceito novo de praça, até agora não previsto nas leis municipais. É a praça urbana privada: um local de acesso aberto à população na maior parte do dia (não poderia haver controle de acesso, exceto da 0h às 6h).
Essas praças poderiam ser implantadas em terrenos particulares, e a limpeza e conservação seria responsabilidade do proprietário. Elas não poderiam ser doadas à prefeitura, diz o texto.
O texto abre a possibilidade de uma contrapartida para quem tiver uma praça particular. A prefeitura poderá regulamentar a concessão de incentivos fiscais no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) para essas áreas.
O incentivo fiscal teria de ser condicionado à "conservação, manutenção e não descaracterização" do espaço. A regulamentação viria em uma lei específica.
Além dessa inovação, há também a proposta de criar praças urbanas esportivas, que teriam de destinar ao menos metade de sua área a equipamentos como quadras e aparelho de ginástica, por exemplo.
MORADIA POPULAR
Nas ZEIS, toda vez que um imóvel é demolido ou reformado com mudança de uso (de estacionamento para shopping, por exemplo), a nova construção no terreno deve ter um percentual mínimo de HIS (Habitação de Interesse Social), que varia de 40% a 60%.
Hoje, alguns tipos de estabelecimento não precisam respeitar essa regra: áreas verdes, imóveis tombados, e prédios públicos, inclusive escolas e postos de saúde. O projeto propõe uma nova exceção: áreas de culto, como igrejas e templos.
Isso quer dizer que, se uma igreja que está numa ZEIS for demolida ou reformada para virar outro tipo de estabelecimento, não será obrigatório destinar parte da área para moradia popular.
"As ZEIS são zoneamentos de transformação, estamos tentando transformar o que temos, nós as colocamos em áreas onde a sociedade quer que tenha habitação social", diz Bianca Tavolari, professora do Insper e uma das coordenadoras do Observatório do Plano Diretor. "Não me parece ter nenhuma justificativa razoável para incluir os locais de culto nessa exceção."
NOVO FUNDO
O novo texto também propõe a criação do Fundo Municipal de Parques, destinado à compra de terrenos, implantação e gestão dos parques municipais. Um conselho gestor seria criado para gerir esse fundo, com todos os membros indicados pelo prefeito.
O novo fundo seria complementar ao Fundo Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável, que já existe.
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