Folha de S.Paulo

Análise

Incentivar comércio valoriza bairros; vagas devem ser livres

GUSTAVO NICOLAU LINCOLN JORGE MARQUES ESPECIAL PARA A FOLHA

Quando analisamos uma cidade do porte de São Paulo, a magnitude dos problemas demonstra a incapacidade do poder público, ao longo de décadas, em criar instrumentos adequados para fomentar o crescimento com qualidade de vida.

Todos os planos diretores são controversos, ante a impossibilidade de contentar a todos e a realidade de São Paulo: uma megalópole com diversas cidades --algumas de grande porte-- que interagem no dia a dia.

Não basta que todas tenham seus planos diretores, eles têm que ser integrados.

O Plano Diretor prevê o adensamento das edificações no entorno das principais artérias viárias e na área de influência das estações de Metrô. Incentivar a construção nesses pontos estratégicos é uma proposta que melhora os deslocamentos.

Outra proposta interessante, e que por vezes encontrará resistência, é a inserção de pontos comerciais nos edifícios residenciais.

Moema, por exemplo, é um dos bairros com a mais completa infraestrutura de comércio e serviços. Mas, na medida em que o bairro atrai mais moradores, a infraestrutura que levou as pessoas para lá desaparece. O incentivo ao comércio, por meio da desoneração de outorga onerosa, é interessante.

Entre as questões mais polêmicas, temos as vagas de garagem. Hoje o carro é o grande vilão das prefeituras e a menina dos olhos do governo federal, que incentiva a sua produção.

A inclusão de vagas de garagem nos condomínios é uma exigência do consumidor. Encarecer o produto final com encargos sobre vagas extras não é solução.

A melhor proposta seria a liberação total do tema. A indústria imobiliária colocaria as vagas necessárias para cada tipologia de unidade. Hoje, inúmeros condomínios nos eixos de mobilidade poderiam ter um custo menor se pudessem não ter vagas, mas estas são obrigatórias.

O cenário ainda não permite prever incremento ou redução de custos na produção imobiliária, nem alterações significativas na tipologia.

O estoque de imóveis é baixo em toda a região metropolitana e os bons produtos ainda mantêm a liquidez. O Plano Diretor poderia simplificar a análise e minimizar o tempo de aprovação de projetos, pois isso está gerando um aumento nos custos.

Enquanto a nova legislação não for aprovada em sua versão final, as incorporadoras ficam em compasso de espera. As que detêm terrenos se esforçam para aprovar projetos dentro das regras atuais.

A aquisição de novas áreas sem a garantia das regras de uso e ocupação do solo é uma atitude temerária, e isso acaba postergando as tomadas de decisão. É importante que a situação seja resolvida no menor prazo possível.