No último ano, o preço do aluguel aumentou em média 16% de acordo com o índice FipeZAP, índice cerca de três vezes superior ao da inflação geral (IPCA). Grandes centros urbanos oferecem mais oportunidades de trabalho e crescimento profissional, mas ao mesmo tempo o custo de moradia tem crescido e o status atual do regramento urbano dificulta novas construções.

Para modernizar essas regras, esbarramos em dificuldade: as pessoas não acreditam que mais moradia significaria menores preços.

Em economia, entendemos que quanto maior a oferta de um bem ou serviço, com tudo mais constante, menor tende a ser seu preço. Mesmo as pessoas mais leigas compreendem bem esse mecanismo… Exceto quando se trata de moradia.

Partindo da hipótese de que muitas pessoas não acreditam que a construção de mais moradias reduziria os preços e os aluguéis e por isso seriam contra redução de restrições no uso do solo, Clayton Nall e outros pesquisadores analisaram 4.200 entrevistas de americanos sobre o tema.

Os resultados revelam que apenas cerca de 30–40% dos entrevistados acreditam que um aumento de 10% na oferta de moradias reduziria os preços e os aluguéis, enquanto aproximadamente 20–30% acreditam que aumentaria. Essa disparidade persiste entre diferentes grupos demográficos, ideológicos e geográficos, indicando que o ceticismo em relação à oferta é robusto.

O artigo emprega dois métodos principais para medir o ceticismo em relação à oferta e seus efeitos. O primeiro envolve um experimento de vinheta, apresentando aos entrevistados cenários hipotéticos de aumento na oferta e questionando sobre seus impactos esperados. No segundo experimento, os entrevistados avaliam diferentes propostas de políticas habitacionais.

Os resultados apontam para a persistência do ceticismo em relação à oferta, independentemente da formulação da pergunta, das suposições contrafactuais ou da causa do aumento do número de moradias. O impacto desse ceticismo reflete-se no apoio político às propostas habitacionais. Inquilinos céticos são menos propensos a apoiar propostas que facilitam a construção, enquanto alguns proprietários céticos são mais favoráveis, visando possivelmente a valorização de suas propriedades, a partir da suposição de que novas construções iriam encarecer os aluguéis.

Um aspecto intrigante é a lacuna entre as preferências declaradas dos entrevistados por preços e aluguéis mais baixos e seu apoio efetivo às políticas que poderiam realizá-las. O ceticismo em relação à oferta é apontado como um fator, mas também se destacam a falta de confiança nos governos, preocupações com efeitos colaterais da construção e a escassez de informação sobre políticas habitacionais.

Na prática, a descrença em um mecanismo de mercado que reconhecidamente funciona de forma geral na economia tem impactos concretos no apoio a manutenção de medidas que dificultam novas construções e consequentemente preços menores, ou que subam mais lentamente.

Os céticos irão argumentar que como as construtoras só buscam o lucro (e buscam mesmo) acabam apenas construindo unidades caras focadas em um público de alta renda, aumentando sempre os preços dos aluguéis e dos serviços no local. Mas parecem ignorar o seguinte: o que acontece com o antigo espaço de quem comprou um novo apartamento?

A partir de dados dos Estados Unidos, o economista Evan Mast concluiu que a construção de 100 novas moradias a preços de mercado leva até 70 pessoas a saírem de bairros de renda abaixo da mediana e até 40 a saírem do quinto mais pobre. Isso significa que as novas moradias liberam espaços mais baratos, gerando um efeito cascata, e também aumentam a oferta no mercado como um todo. Esses efeitos são semelhantes em outros países do mundo, como argumenta o jornalista de dados John Burn-Murdoch em sua coluna para o Financial Times. Para melhorar a disponibilidade e a acessibilidade da habitação para todos, novas construções sempre vão ajudar, principalmente se aproveitarem bem o solo.

Se queremos ter aluguéis mais acessíveis, ou que pelo menos tenham reajustes mais lentos, precisamos de um planejamento urbano que seja amigável a novas e boas construções. Sem isso, os maiores prejudicados não serão as construtoras, mas sim todos nós que vivemos de aluguel nas grandes cidades.