"Entrada e saída. Isso é o que vai vencer o dia!", Marc Roberts gritou, parecendo mais um general observando o campo de batalha do que um desenvolvedor imobiliário da Flórida andando de carrinho de golfe em um canteiro de obras.
Este local específico estava no centro de Miami, ao lado de novas rampas de entrada e saída para uma extensão da rodovia na qual Roberts está contando para atrair um fluxo de visitantes para 32.500 metros quadrados de novos espaços comerciais, hotéis e restaurantes. O Miami Worldcenter, como é conhecido, é mais um bairro do que um empreendimento.
Sobrevoando tudo isso, haverá um trio de torres residenciais de luxo inspiradas na decadente boate E11even, de propriedade de Roberts e seus parceiros. "É uma daquelas coisas que só existem em Miami, um projeto de condomínio com a marca de uma boate", observou um dos principais advogados imobiliários da cidade.
Com sua festa que dura a noite toda, chuva de notas de dólar e mesas VIP que custam mais de US$ 100.000 por noite, a E11even se tornou um emblema brilhante da Miami em crescimento, assim como o Studio 54 foi para Manhattan nos anos 80.
Também é um exemplo de uma Miami antiga e mais sombria sendo sobreposta por uma versão nova e mais brilhante, graças a um frenesi de desenvolvimento. Arranhe apenas a superfície da E11even e você encontrará um clube de strip. Não apenas qualquer clube de strip, mas um chamado Gold Rush, que desfrutava de certa infâmia em Miami.
"Um clube de strip sujo. Tipo, chiclete no carpete. Tipo, era o mais nojento que você poderia encontrar", descreveu Roberts.
Um homem corajoso e empreendedor, Roberts, 64 anos, transformou uma única temporada sem brilho no basquete universitário em uma carreira bem-sucedida como agente esportivo. Entre seus clientes estava o campeão mundial de boxe Shannon Briggs.
No final dos anos 90, ele se mudou para o sul da Flórida e deixou o esporte para se dedicar ao mercado imobiliário. Uma vantagem de sua segunda carreira, brincou ele, era que os prédios não falham em testes antidrogas nem engravidam as pessoas.
Roberts começou a acumular propriedades no centro de Miami em 2003, guiado menos por um plano específico do que pela convicção de que a cidade estava em ascensão e que a área eventualmente se tornaria valiosa. Suas perspectivas melhoraram quando a cidade decidiu construir um túnel de US$ 1 bilhão (R$ 4,96 bilhões) sob o bairro, enterrando um desfile desagradável de caminhões a caminho do porto próximo. Também havia a extensão da rodovia.
Mas o que fazer com o Gold Rush? "Era um lugar realmente obscuro", explicou Roberts. "Você não poderia construir um bairro de primeira classe —pelo menos aqui você não poderia. Então, eu disse: vamos tirá-los do bairro."
Fazer isso não seria fácil. Embora pudesse ser obscuro, o Gold Rush era lucrativo. Era um dos poucos clubes do país com licença para oferecer entretenimento totalmente nu e vender bebidas alcoólicas 24 horas por dia. Também era de propriedade de um esperto magnata de clubes de strip, Jack Galardi, que começou em Las Vegas nos anos 70 e possuía dezenas de clubes em todo o país.
Para conseguir o que queria, Roberts usou um pouco de astúcia de desenvolvedor: em vez de abordar Galardi diretamente, ele enviou um amigo, Alan Meyers, como "fachada". Meyers, que Roberts conheceu quando era maître d' em um restaurante italiano em Fort Lauderdale, abordou Galardi com uma história falsa de que era um pequeno restaurador trabalhando com um atleta profissional que tinha mais dinheiro do que juízo e estava desesperado para comprar um clube de strip.
"Eu sempre tenho uma fachada", disse Roberts sobre como adquiriu lotes discretos para criar um local de desenvolvimento viável —ou uma "montagem", como os desenvolvedores chamam. "Você não pode deixar as pessoas saberem que é a mesma pessoa. Eles vão simplesmente aumentar o preço."
Aconteceu que eles descobriram que Galardi estava sofrendo de câncer terminal e disposto a vender. Seu contador pediu para ver o dinheiro. Roberts, aproveitando um favor de seus dias como agente esportivo, conseguiu produzir uma conta de corretagem de um atleta conhecido —ele não dirá quem— listando US$ 51 milhões em títulos.
Roberts enviou Meyers ao hospital para negociar com um Galardi doente até que, finalmente, eles concordaram com um preço. Então veio a agonia de esperar o advogado de 91 anos de Galardi digitar um contrato antes que seu cliente morresse.
"Levou umas três semanas", lembrou Roberts. "Todos os dias eu estava nervoso porque sabia que outra pessoa poderia descobrir que esse cara estava vendendo e as pessoas apareceriam do nada. Nervoso, nervoso, nervoso."
Eles acabaram fechando o negócio em dezembro de 2012 —o mês em que Galardi morreu— por cerca de US$ 11,9 milhões. Como era de se esperar, assim que a notícia se espalhou, membros da comunidade de clubes de strip começaram a bater à porta de Roberts, desesperados para arrancar o Gold Rush dele e de seu parceiro, Michael Simkins."Eles chegaram com paixão: 'Vamos reformar, vamos investir US$ 5 milhões (R$ 24,8 milhões), vamos te dar 50% do lucro, vamos te dar US$ 100 mil (R$ 496,3 mil) de aluguel.' Boom! Eles estavam nos implorando", lembrou Roberts. "E então eles dizem: 'Aliás, como você conseguiu isso sob contrato? Ele me prometeu que venderia para mim!'"
A experiência foi reveladora para os sócios. Isso os fez perceber o quão valioso era o Gold Rush por si só. Então, em vez de fazer um acordo, eles recrutaram Dennis DeGori, um conhecido operador de clubes em Las Vegas, como sócio, para tentar reimaginá-lo.
"Foi assim que nasceu o E11even", disse Roberts.
O clube ainda apresenta nudez. Mas seu estilo é mais ousado e provocante do que vulgar, segundo Roberts. "Metade de nossa clientela é feminina. Por que metade de nossa clientela é feminina? Porque é limpo. É diversão limpa", disse ele. "Temos shows do Cirque du Soleil."
À medida que a reputação do E11even crescia, os sócios aproveitaram com acordos de licenciamento - principalmente, para a marca de vodka E11even e velas que carregam sua fragrância registrada. A ideia de estender isso para uma torre de condomínio pode parecer extravagante, mesmo em uma cidade que adora propriedades com marca (considere: a Porsche Design Tower ou a Diesel Wynwood).
Mas aparentemente não é. A primeira torre, as Residências E11even, contará com um hotel cinco estrelas, bar esportivo, restaurantes, spa médico e muito mais. Ela se esgotou em questão de meses e agora está surgindo do chão. "Vai ser como um cassino sem um cassino", disse Roberts.
Enquanto isso, o terreno está sendo limpo para uma segunda torre, que será conectada à primeira por uma passarela suspensa. Quase todas as suas 475 unidades foram vendidas. Uma terceira torre planejada, com 675 unidades, também está quase toda vendida. Roberts imagina o E11even como o núcleo de uma espécie de Las Vegas em miniatura no centro de Miami.
Ao absorver tudo isso, ele soou tão surpreso quanto qualquer pessoa. "Quem vende US$ 1 bilhão (R$ 4,96 bilhões) em imóveis a partir de um clube?", ele perguntou.
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