O prefeito Ricardo Nunes (MDB) sancionou com 15 vetos o projeto de lei da Câmara que muda a Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo sete meses após essa mesma norma ter sido revisada pelo Legislativo paulistano.

O pacote de alterações em regras urbanísticas publicados nesta sexta-feira (2) também modifica operações urbanas para favorecer a construção e ampliação de edifícios em quase todo o eixo da via marginal do rio Pinheiros.

Também foi oficializada a doação ao estado de quadras na região central da cidade para a construção do centro administrativo proposto pelo governador Tarcísio de Freitas (Republicanos).

Apegando-se a situações em que as alterações propostas pela chamada "revisão da revisão" ou "minirrevisão" poderiam ser consideradas inconstitucionais, o texto publicado nesta sexta-feira (26) pela prefeitura barra dispositivo que poderia ser aplicado para a construção generalizada de grandes prédios em bairros exclusivamente residenciais, concentrados em locais valorizados e de interesse para o mercado imobiliário.

Ao usar argumentos técnicos para eliminar do projeto questões com maior potencial de gerar reações contrárias de grupos organizados de moradores de bairros de alto padrão da capital, a gestão Nunes buscou amenizar indisposições com vereadores que tiveram seus pleitos rejeitados.

O veto que livrou Nunes dessa dor de cabeça foi aplicado a um dispositivo que excluiria as ZERs (Zonas Exclusivamente Residenciais) das áreas que não podem ser transformadas em ZEU (Zona Eixo de Estruturação Urbana).

A ZEU é o tipo de zoneamento mais cobiçado pelo mercado imobiliário porque é onde se pode erguer os maiores edifícios da cidade. Isso dá ao incorporador a chance de diluir o custo de aquisição do terreno na venda de muitos apartamentos e salas comerciais.

Essa regra, porém, só é aplicada a quadras dentro de faixas de 400 metros com corredores de ônibus ao centro e de raios de 700 metros das estações de metrô e trem. Imune aos parâmetros da ZEU, no entanto, a ZER tem gabarito limitado a 10 metros, possui apenas casas, e tem como característica a existência de grandes lotes arborizados.

Para converter ZER em ZEU, o texto aprovado pela Câmara precisaria modificar o Plano Diretor Estratégico da cidade. Mas isso poderia afrontar a Constituição, segundo especialistas em direito constitucional.

Embora funcionem em conjunto, as duas leis têm funções específicas. Enquanto o Plano Diretor determina a estratégia ampla sobre como a cidade deve se desenvolver, a Lei de Zoneamento diz como essa estratégia pode ser aplicada quadra a quadra.

Ambas foram revisadas ao longo de 2023, mas a Câmara decidiu reabrir a discussão sobre o zoneamento porque o mapa publicado pela prefeitura continha falhas em algumas quadras. Na conclusão desse trabalho, porém, vereadores encaixaram cerca de 50 alterações por emendas, algumas afetando também o Plano Diretor.

Julgamento do Supremo Tribunal Federal sobre o regramento urbano das cidades classificou, porém, o Plano Diretor como a principal regra urbanística e, por este motivo, seria inconstitucional alterar esse planejamento por meio de uma lei hierarquicamente inferior, disseram à Folha a professora de direito do Insper Mariana Chiesa e o advogado constitucionalista Julio Cesar Hidalgo.

Caso fosse aprovada, a mudança proposta pela Câmara no Plano Diretor abriria caminho para alterações como uma que entrou na minirrevisão para liberar a substituição de casas por prédios com gabarito ilimitado em uma quadra da Vila Nova Conceição, na zona sul. Esse trecho também foi vetado por Nunes.

Além de vetos a mudanças estruturais, alguns cortes atingiram emendas que visavam transformar em ZEU áreas muito específicas destinadas a habitação de interesse social, como um lote na rua Barão de Tatuí, na Vila Buarque (região central), e outro na avenida doutor Assis Ribeiro, em Ermelino Matarazzo (zona leste).

Ainda foi vetada a progressão para um zoneamento relativamente permissivo nos arredores da avenida das Acácias, na Cidade Jardim. A Câmara havia aprovado a mudança de ZER para ZM (Zona Mista), que aceita prédios residenciais e empresariais com até 28 metros. A região fica próxima ao Jockey Club, área que foi classificada como parque na revisão do Plano Diretor de 2023.

Outro veto impediu a criação de uma ZC (Zona de Centralidade) que poderia permitir prédios de até 48 metros na avenida Brás Leme, nos arredores do Campo de Marte. A área que será concedida para a criação de um parque vem registrando aumento de empreendimentos imobiliários desde o anúncio da área de lazer, em 2022.

Em contrapartida, o prefeito fez concessões ao aprovar modificações pontuais em quadras e lotes incluídos por emendas parlamentares. Isso garantirá a possibilidade de aumento da área construída em diversos terrenos de bairros importantes, como a criação de uma ZEU na quadra ocupada pelo Colégio Madre Cabrini, construído nos anos 1950, na Vila Mariana (zona sul), e outra na rua Caetés, em Perdizes (zona oeste).

Nunes ainda aprovou as revisões das operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, que envolvem diversas áreas no entorno da marginal Pinheiros, e um plano de intervenções no extremo sul da mesma via, chamado PIU Jurubatuba.

Em comum, essas aprovações aproximam os planos de desenvolvimento dessas áreas às regras das ZEUs, cuja principal vantagem é a construção de prédios com área muito superior à do terreno e sem limite de altura.

As alterações nas duas operações foram apresentadas como necessárias para atrair o mercado imobiliário para trechos estagnados, em especial na área da Água Espraiada. A operação concentrou o desenvolvimento na região da avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, mas possui trechos com pouco avanço, como nas proximidades do Jabaquara (zona sul), onde recursos poderiam ser aplicados para a construção de habitação de interesse social.

No caso da Faria Lima, a aprovação oferece uma série de descontos cumulativos para a aquisição de Cepac, o título negociado pela prefeitura na Bolsa de Valores que dá ao detentor o direito de construir no perímetro da operação.

Essa mudança pode até fazer valer a pena a demolição de edifícios para a reconstrução de prédios maiores no mesmo local. É o chamado "demolifit". O prefeito vetou, no entanto, um trecho que praticamente eliminava a necessidade de compra de Cepac para a reconstrução de prédios, retirando parte do estímulo para demolir.

Nunes também autorizou o município a doar quadras a serem desapropriadas pelo governo Tarcísio de Freitas (Republicanos) para a construção do novo centro administrativo do Estado de São Paulo, no entorno do parque Princesa Isabel (região central da capital).

Algumas áreas requisitadas pelo estado, porém, foram negadas, sob a justificativa de incerteza sobre a propriedade e da presença de projetos habitacionais.

A Folha mostrou que um dos terrenos que estavam nos planos da gestão Tarcísio faz parte do programa municipal Pode Entrar Entidades, destinado a pessoas de baixa renda que vivem em cortiços na região central, e tem obras tocadas pela Cohab, a companhia de habitação estatal da prefeitura.