Mudanças recentes na legislação urbana municipal devem ampliar investimentos no centro de São Paulo neste ano, antes do novo plano diretor.

A principal é referente ao PIU (Projeto de Intervenção Urbana) Setor Central, aprovada em setembro de 2022, que abrange um perímetro de 2.098 hectares (o equivalente a 2.098 campos de futebol).

A norma substitui a Operação Urbana Centro, estabelecida em 1997, e traz incentivos a construtoras e incorporadoras para atrair até 220 mil novos moradores para os bairros República, Sé, Brás, Belém, Pari, Bom Retiro e Santa Cecília.

"O PIU Setor Central incentiva o adensamento habitacional e prevê ferramentas para o poder público aplicar, como restauração de edifícios históricos, incluindo a produção de habitação de interesse social", afirma a advogada Marcella Martins Montandon.

As intervenções serão custeadas com o pagamento da outorga onerosa pela empresa —contrapartida financeira repassada ao município para construir a mais do que os limites definidos pelo Plano Diretor Estratégico.

Os valores arrecadados irão para um fundo exclusivo da prefeitura e terão de ser aplicados na própria região para atendimento habitacional de baixa renda, melhorias de equipamentos públicos e rede viária e preservação do patrimônio municipal.

"O PIU Setor Central vai atrair e incentivar o mercado na região. O setor já estima arrecadar R$ 700 milhões [nas negociações imobiliárias após os incentivos]", afirma a sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra.

"A lei do retrofit, aprovada em meados de 2021, é outro incentivo para empresas se interessarem na região. A medida autoriza a transformação de edifícios construídos antes de 1992 para uso residencial e tem um ritmo burocrático simplificado. O problema é que, atualmente, poucas empresas são especializadas em retrofit no país", afirma Marcella.

Dados levantados pela Newmark a pedido da Folha mostram que, apesar de ser a região de maior estoque de São Paulo, os edifícios comerciais no centro são antigos, e a atividade construtiva —ou seja, a construção de novos empreendimentos— está estagnada. De acordo com o estudo, o último edifício foi construído em 2011.

A maioria dos edifícios comerciais no centro da capital paulista possui mais de 50 anos, com especificações técnicas obsoletas, que não atendem às exigências de inquilinos atuais.

"Apenas 1% do estoque total de edifícios comerciais, cerca de 22 mil m², passou por retrofit. O potencial deste tipo de intervenção no centro é alto, mas, até então, faltaram ações mais eficazes por parte da prefeitura para requalificação da região", afirma Mariana Hanania, head da Newmark.

Segundo a consultoria imobiliária, além de desburocratizar o processo para readequação dos edifícios existentes, são necessárias ações como reforma dos calçadões, intensificação na segurança, remoção dos moradores de rua, criação de um polo cultural e a implementação do PIU Setor Central.

Outras normas de natureza urbanística e edilícia estabelecidas em 2022 tendem a impactar a produção imobiliária de toda a cidade nos próximos anos. Confira abaixo:

• Resolução CTLU/001/2022, aprovada em fevereiro, define o conceito de vila para a aplicação das restrições constantes do artigo 64 da Lei Municipal nº 16.402/2016 (LPUOS/16). Traz, ainda, a possibilidade de reconhecimento da descaracterização da vila após análise da CTLU (Câmara Técnica de Legislação Urbanística)
• Resolução CEUSO/147/2022, aprovada em março, esclarece a dispensa de licenciamento no caso de abertura de vão em laje para instalação de circulação vertical (desde que não envolva alteração estrutural da edificação)
• Decreto Municipal nº 61.218/2022, publicado em abril, atualiza os valores de renda familiar máxima para atendimento por habitação de interesse social e habitação de mercado popular
• Decreto Municipal nº 61.311/2022, publicado em maio, regulamentando a "Lei de Retrofit", que concede incentivos (fiscais, edilícios e urbanísticos) para a requalificação das edificações existentes na área central da cidade
• Resolução CEUSO/148/2022, aprovada em maio, traz regras sobre pedidos de Alvará de Execução de Demolição em áreas abrangidas por mais de um lote fiscal
• Lei Municipal nº 17.853/2022, aprovada em dezembro, regulamenta as normas para a instalação e o funcionamento de empreendimentos formados por um conjunto de cozinhas, popularmente conhecidos como dark kitchens
• Decreto Municipal nº 62.135/2022, publicado em dezembro, atualiza os valores em R$/m² para fins de aplicação da Outorga Onerosa.

"As normas são dinâmicas e se renovam para acompanhar as transformações da cidade, assim como em razão de alterações de governo", diz Marcella.

A advogada aguarda um 2023 animado em razão de diversos projetos de lei em tramitação na Câmara, além da prometida revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico, iniciada em 2021. A Prefeitura de São Paulo tem até este mês de março para encaminhar o projeto à Câmara Municipal.