Com o crédito imobiliário mais caro e menos acessível no Brasil, construtoras e incorporadoras investem no multifamily (multifamiliar), conceito que já representa 80% do mercado de aluguel nos Estados Unidos.

Nessa modalidade, todos os apartamentos ou casas de um empreendimento são voltados para locação e têm um único proprietário —geralmente, uma empresa.

O dono fica responsável por todos os custos estruturais e de manutenção das unidades e pela gestação da locação, característica que atrai inquilinos e investidores.

O Grupo Patrimar, que atua em Belo Horizonte, Rio de Janeiro e interior de São Paulo, fez parceria com a incorporadora Performance Empreendimentos Imobiliários em duas marcas para atuar no conceito multifamiliar em todo o país. Juntos, investiram R$ 350 milhões. A Patrimar estima gerir 5.000 imóveis pelo modelo em oito anos.

"É um conceito consolidado nos Estados Unidos, no México e na Europa, por ser uma alternativa muito interessante para o inquilino. A jornada do cliente fica mais simples, porque a empresa vive desse ativo", afirma Renato Leite, COO da Performance Empreendimentos Imobiliários.

Nos últimos 12 meses encerrados em março, o preço do aluguel de residências registrou a maior alta desde 2011: 17,18%, sem considerar a inflação, segundo o FipeZap+. O aumento acumulado é três vezes maior do que a inflação oficial.

"A taxa de juros alta afeta o mercado de compra [de imóveis], principalmente para o nosso público, de média renda. Acaba resultando em um cenário positivo para locação. Há uma demanda muito grande, seja por necessidade ou por escolha. Cerca de 30% da população brasileira vive de aluguel", afirma Leite.

"O aluguel no multifamilily segue o mercado, sem diferenciação de preço, mas com qualidade", diz o executivo.

Neste mês de junho, a incorporadora e gestora imobiliária global Greystar inaugura o Ayra Pinheiros, o primeiro de oito projetos multifamiliares programados em bairros nobres de São Paulo até 2026 como Higienópolis, Moema, Vila Mariana, Vila Madalena e Perdizes.

Com sede em Charleston, na Carolina do Sul, a norte-americana chega ao Brasil com investimento superior a R$ 1,7 bilhão. Segundo Cristiano Viola, diretor de operações, os contratos de aluguel serão flexíveis, variando de três a 18 meses, e os apartamentos de Pinheiros terão de 36 m² a 164 m². O valor de locação do m² é R$ 150.

Os moradores dos empreendimentos da Greystar terão concierges e um aplicativo exclusivo para "facilitar a rotina".

A opção pelos empreendimentos multifamiliares está diretamente relacionada à experiência de quem mora, além da qualidade da arquitetura e da localização do imóvel, segundo Jorge de Moraes, diretor de operações da Vila 11.

"As pessoas buscam viver em locais com opções de mobilidade, infraestrutura de lazer, serviços, e o mais próximo possível do trabalho. Em geral, onde muitos desejam morar, mas nem todos teriam condições de comprar um imóvel", diz.

Moraes afirma que, nos últimos 12 meses, a Vila 11 foi procurada por mais de 25 mil possíveis moradores. A empresa tem 16 ativos em várias fases de desenvolvimento do conceito multifamiliar, sendo cinco prédios em operação e um sexto a ser inaugurado no próximo semestre.

"No total, já temos 609 apartamentos, com mais de 430 moradores. O Vila 11 Frei Caneca, última abertura da companhia, teve grande procura, já contando com mais de 50% de ocupação em apenas 3 meses de operação", diz.

Quem opta por alugar um imóvel multifamiliar pode escolher unidades semi ou totalmente mobiliadas, com eletrodomésticos e internet, sem necessidade de fiador, depósitos ou demais garantias tradicionais. Nas áreas comuns, os moradores têm espaços para trabalho e lazer sempre renovados.

Como as empresas do segmento têm interesse em manter o prédio sempre atrativo para locação, fachada, áreas comuns e privativas tendem a ter a manutenção em dia.

Os proprietários de unidade multifamiliar, em geral, oferecem a possibilidade de o inquilino se mudar a qualquer momento para outra casa ou apartamento que estão sob sua administração. Iniciativa que atende quem precisa trocar de bairro —porque mudou de emprego ou de escola, por exemplo— e reduz a vacância nas propriedades.

O conceito atrai também investidores do mercado imobiliário por meio de fundos imobiliários especializados em renda residencial ou na compra de uma unidade residencial específica para locação.

No mercado desde 2019, a Housi administra mais de 75 mil unidades residenciais pertencentes a pequenos e médios investidores.

"O Multifamily é uma realidade, porque existe uma demanda crescente por este formato de moradia. No entanto, as taxas de juros do Brasil afastam o capital institucional e impedem a alavancagem", afirma Alexandre Lafer Frankel, CEO da Housi.

"Os investidores pessoa física se mostram os grandes propulsores do modelo na América Latina, diferentemente de EUA, Canadá e Europa."

A MRV & CO criou a proptech Luggo para administrar os imóveis que constrói. Os apartamentos são vendidos para a Brooskfied assim que ficam prontos para locação, e seus investidores recebem uma parte dos aluguéis pelo fundo imobiliário Lugg11.

"Mesmo que a casa própria fique mais acessível, o mercado de aluguel tem como objetivo também acessar um cliente que não quer comprar uma casa e, sim, ter mobilidade e flexibilidade", diz Rodrigo Resende, diretor-executivo da Luggo.

A construção de um multifamiliar é mais rápida do que nos empreendimentos construídos para venda, já que a empresa que desenvolve esse tipo de produto acaba acessando outras fontes de financiamento, como os fundos imobiliários e os investidores institucionais.

Os projetos costumam ser modulares e flexíveis, e ficam prontos em menor tempo. A alta demanda por locação permite implantar projetos para classes A, B e C neste formado, para tornar o empreendimento rentável.