Diferente do investimento em imóvel direto, a maioria dos fundos imobiliários atende aos dois critérios mínimos para fazerem parte de um portfólio em busca da independência financeira. Comento as razões e porque a maioria dos investidores ainda prefere comprar um imóvel mais caro e com pior perspectiva de retorno.

De forma geral, o investimento em FIIs guarda uma série de vantagens em relação aos imóveis diretos.

Eles possuem maior liquidez, diversificação, isenção de IR sobre os dividendos, menor custo de transação, maior previsibilidade de retorno, melhor relação de retorno e risco, dentre outras.

De fato, quem entende o produto FII, dificilmente prefere o investimento em um imóvel diretamente.

A exceção a essa regra é a compra de imóvel em leilão ou por profissionais experientes que acabam encontrando vendedores desatentos. Mas mesmo nestes casos, os riscos envolvidos ou erros de estimação são maiores.

Entretanto, algumas particularidades dos FIIs são de difícil compreensão pela maioria, tornando seu investimento preterido em relação a imóveis diretos.

A maior desvantagem dos FIIs para investidores comuns é a marcação a mercado.

Este processo de marcação dos preços não é natural para a maioria das pessoas. A comparação com o investimento em imóvel fica difícil, pois esse mesmo processo não ocorre em imóveis diretamente detidos, dada sua forma de negociação.

Indivíduos estão acostumados a ter uma ideia de preço de seus imóveis e como não existe um mercado de leilão como uma bolsa de valores para eles, esse preço fica estável em suas mentes. A ideia de preço vem ou pelo custo de aquisição ou por algum negócio em empreendimento similar.

Também, existe uma certa resistência de preço em imóveis diretos que não ocorre no investimento em FII. Os dois são investimentos financeiros. Entretanto, os indivíduos os tratam de forma diferente.

É muito difícil um investidor aceitar vender um imóvel abaixo de seu preço de compra ou do último negócio em empreendimento similar. Essa decisão, ocorre mesmo que a última negociação tenha ocorrido em cenário econômico e de juros completamente diferente. Portanto, seus preços parecem resistentes a quedas. De fato, não é que eles não caiam, mas investidores interrompem a venda com preços em queda.

Entretanto, ao verem os preços de um FII caindo, investidores se assustam e logo querem vender.

Ou seja, investidores se comportam racionalmente quando investem em imóveis diretamente, mas não possuem a mesma perspectiva de investimento de longo prazo e racionalidade quando a aplicação é um FII.

O processo de recebimento de proventos é distinto entre os dois. Novamente, existe uma experiência no mercado imobiliário que não é compartilhada nos FIIs.

Quando um aluguel é recebido, o detentor do imóvel não considera qualquer efeito sobre o preço do ativo. Entretanto, há uma consequência estrutural que nos FIIs ele não consegue escapar.

Vou explicar em um artigo separado a dinâmica de preço e dividendos dos ativos. Neste momento, vou me restringir a relatar o que ocorre.

Quando um dividendo é pago, o preço de um FII é reduzido deste pagamento. Por exemplo, considere que um FII encerra o dia com preço de R$ 100. No final deste pregão é declarado um dividendo de R$ 1,5. No dia seguinte, você tem este FII antes da abertura com preço de R$ 98,5 e uma provisão de recebimento de R$ 1,5. A soma do dividendo e do preço resultam no mesmo valor monetário que você possuía no dia anterior.

Essa dinâmica, aliada a uma conjuntura desfavorável para a aplicação imobiliária confunde o investidor.

Para piorar, FIIs têm uma complicação adicional.

Nem todos os FIIs são iguais. Inicialmente, podemos separá-los em dois tipos básicos: os FIIs de papel e os de tijolo. Há segregações adicionais, mas elas acabam sendo variações destes dois tipos. Estes dois tipos ainda podem ser subdivididos em mais classes.

Apesar desta ser uma característica positiva para os FIIs, sua complexidade torna o investimento mais difícil de entender. Mas não quer dizer que a aplicação em imóvel diretamente seja muito mais fácil.

De forma errada, a maioria dos indivíduos considera imóvel como um investimento simples e uniforme. Quase como a caderneta de poupança onde não importa o banco que você aplique, vai ganhar o mesmo.

Nos próximos capítulos, explico as diferenças entre os tipos de FIIs, quais os melhores em cada cenário e como pensar em uma carteira.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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Livro: A Jornada para sua independência Financeira

Sumário

Introdução
Entenda como você alcançará sua independência financeira
Viver de renda é o último passo da jornada para a independência financeira
Estas são as maiores dúvidas sobre a jornada para a independência

Parte 1 Construção do plano
Capítulo 1 O primeiro passo na construção do plano para a independência financeira
Capítulo 2 Como definir a taxa de retorno em seu plano para a independência?
Capítulo 3 Descubra qual patrimônio necessário para alcançar sua independência financeira
Capítulo 4 Na jornada para sua independência, não despreze a importância deste fator
Capítulo 5 Entenda as duas formas que eu apliquei para elevar minha capacidade de poupança
Capítulo 6 Se você dobra este fator, seu patrimônio pode multiplicar muito mais
Capítulo 7 Juntando os pontos para construir seu plano

Parte 2 Montando a carteira para te levar à independência financeira
Capítulo 8 Antes de realizar qualquer investimento, defina estes dois fatores
Renda Fixa
Capítulo 9 Você não deve montar uma carteira de renda se quer chegar ao patrimônio para viver de renda
Capítulo 10 Evite estes dois erros comuns a investidores de renda fixa
Capítulo 11 Na renda fixa, compensa investir em crédito privado em relação ao público?
Capítulo 12 Descubra como ganhar o prêmio da renda fixa privada, mas com baixo risco
Capítulo 13 Esta é a forma mais simples de planejar sua independência financeira com renda fixa
Capítulo 14 Com nossas taxas de juros, descubra se compensa investir em dólar
Renda Variável
Capítulo 15 Correr risco pode acelerar sua jornada para a independência financeira
Capítulo 16 O que é e como surgiram os fundos multimercados?
Capítulo 17 Entenda como selecionar fundos multimercados
Capítulo 18 Imóveis são um investimento adequado para se alcançar a independência financeira?
Capítulo 19 Fundos imobiliários são investimentos mais adequados que imóveis, mas a maioria prefere o pior; entenda
...
Capítulo 24 Ações
Capítulo 25 Investimentos Alternativos
Capítulo 26 Quando devo trocar um investimento de risco que não está desempenhando?
Fundos de investimentos e Previdência Privada