As vendas e lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo dispararam no primeiro trimestre deste ano, registrando melhor resultado para o período desde 2014, quando começou a ser calculada a pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário.

Foram vendidas 22.686 no acumulado dos primeiros três meses deste ano, uma alta de 40% na comparação com mesmo período de 2023. Os lançamentos tiveram aumento ainda mais significativo, de 49%, com 15.636 novas unidades na capital paulista.

Somente em março, as vendas cresceram 47,2%, na comparação com o mesmo mês de 2023, com total de 10.482 unidades vendidas. Já no acumulado dos últimos 12 meses a alta foi de 16%.

Os negócios gerados pelo programa MCMV (Minha Casa Minha Vida) representaram 53% das vendas realizadas no período e 59% de todos os lançamentos, no primeiro trimestre.

Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP (Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de São Paulo), diz que o fator que mais influenciou as vendas e lançamentos do setor foi a reformulação do programa MCMV. Porém, ele diz que o bom desempenho também está atrelado ao ambiente econômico mais propício, com redução da Selic e queda no desemprego.

"O primeiro trimestre de 2023 e 2024 representam momentos econômicos bastante diferentes. Em março do ano passado nós tínhamos uma taxa de juros bem mais alta, de 13,75% ao ano, e um novo governo ainda começando. Em 2024, temos cenário de taxa de juros em queda, um governo federal já estabelecido e o novo Minha Casa, Minha Vida já remodelado", diz Wertheim.

Os aportes para o programa somaram R$ 117 bilhões, retomando níveis de 2019, antes da pandemia de Covid-19. Somado a isso, em março deste ano a Selic estava em 10,75%. Na última quarta-feira (8), o Copom (Comitê de Política Monetária) anunciou novo corte e atualmente a taxa é de 10,25% ao ano.

Em junho de 2023, o novo MCMV destinou mais recursos do Orçamento Geral da União para novos contratos da Faixa 1, direcionada para famílias com renda bruta até R$ 2.640. A alteração que mais mexeu com o mercado imobiliário foi a elevação do valor máximo do imóvel da Faixa 3, de R$ 264 mil para R$ 350 mil.

Os imóveis mais vendidos no primeiro trimestre são os apartamentos um e dois dormitórios em todas as faixas, e também para aqueles que custam de R$ 700 mil até R$ 800 mil.

Metade dos lançamentos da Incorporadora e construtora Mbgucci, que atua na Região Metropolitana de São Paulo, entre janeiro e março foram de imóveis da classe econômica, com valor de até R$ 350 mil. Eles representaram 50% das vendas da empresa em março deste ano, enquanto, no mesmo mês do ano passado, somaram 36,7%.

Para a incorporadora, o aumento no limite dos imóveis ampliou o leque de oferta das incorporadoras. Com o novo valor, agora é possível, por exemplo, vender imóveis pequenos em áreas mais centralizadas da cidade de SP. Mais pessoas estão conseguindo acessar o programa e isso diversifica o público.

Ana Maria Castelo, coordenadora dos projetos da Construção da FGV (Fundação Getúlio Vargas) afirma que desde o final do ano passado a reformulação do Minha Casa, Minha Vida está influenciando as vendas e lançamentos do setor imobiliário. Segundo ela, com as mudanças mais pessoas da classe média estão acessando o programa.

O diretor técnico da construtora, Milton Bigucci Junior, diz que a taxa do financiamento bancário ainda não acompanhou o ritmo de redução da Selic, apesar do bom momento. Para ele, as taxas continuam elevadas e as restrições para concessão de crédito ainda são muitas.

"Se o nível de redução de juros fosse o mesmo da Selic e houvesse menos restrições ao crédito, as vendas seriam maiores", diz o diretor.

A expectativa é que o mercado siga aquecido em 2024, mas com ritmo mais lento nos próximos meses. O ano deve fechar com alta entre 5% e 10%, segundo o Secovi-SP. Apesar da perspectiva positiva, a entidade afirma que é preciso considerar imprevistos e alguns já estão em curso, como as enchentes no Rio Grande de Sul, que podem pressionar a inflação e mudar o cenário.

"A situação no sul é muito preocupante e é uma notícia muito ruim para a economia brasileira neste momento", diz o presidente da instituição.

Wertheim também aponta que as vendas estão melhores, mas o setor não está conseguindo fazer lançamentos na mesma velocidade das vendas, provocando uma queda nos estoques. O ideal para Secovi-SP é que haja um equilíbrio entre vendas e lançamentos. Há dificuldade de licenciamentos, compra de terrenos e aprovação de projetos pelos órgãos públicos, além da baixa oferta de mão de obra.

Para professora da FGV, Ana Maria Castelo, a percepção é que há mais empresas interessadas em trabalhar com o MCMV desde a reformulação. Segundo ela, a tendência é que principalmente o programa continue influenciando o mercado ao longo do ano.

"A queda nos juros deve influenciar mais quando realmente atingir o crédito do mercado. Com isso, as vendas para média e alta renda podem subir ainda mais", diz a professora.