O desempenho desta segunda-feira do fundo imobiliário Vinci Offices FII (VINO11) poderia indicar que o mercado não gostou da aquisição, anunciada na última sexta-feira, de 100% da sede da Globo em São Paulo. No entanto, esta avaliação superficial pode ser precipitada. Ontem, comentei o negócio pela perspectiva da vendedora. Hoje, comentarei a operação pela visão do comprador.

O imóvel é muito bem localizado e possui características ímpares na região.

Este fato fez com que o preço fosse superior à média do bairro. Como mencionei ontem, o VINO11 vai pagar pelo imóvel o total de R$ 522 milhões, o equivalente a R$ 13.369/m².

No entanto, a taxa de retorno do aluguel negociado e o prazo proporcionam uma excelente perspectiva de retorno e segurança por ser um contrato atípico, como expliquei ontem. A Globo vai pagar, por 15 anos, por um valor mensal de R$84,67/m², corrigido anualmente pelo IPCA.

Assim, o fundo vai ganhar uma rentabilidade anual de 7,6% corrigida pelo IPCA, só pelo aluguel e considerando o valor da aquisição.

A conta é simples. Basta multiplicar por 12 o aluguel mensal de R$84,67/m² e em seguida, dividir pelo preço por metro quadrado pago na aquisição (R$ 13.369/m²).

Esta remuneração apresenta um prêmio, comparada com o retorno médio de aluguel comercial na região (6,9%+IPCA), informado pelo portal FipeZap.

Só por isso, já seria razoável dizer que foi um bom negócio. Mas, o fundo estruturou o pagamento de forma que a remuneração deve ser ainda maior.

A compra será parcialmente alavancada. Para o pagamento, é esperado que 35% dos recursos sejam de capital próprio e 65% de empréstimo.

Já escrevi no passado explicando em que condições uma compra financiada é interessante.

Sempre que um leitor me questiona se vale a pena financiar, respondo, compare o retorno do ativo com a taxa do financiamento.

Se o retorno do ativo for superior à taxa do financiamento, a compra casada com um empréstimo irá elevar o retorno de sua operação.

Caso contrário, o retorno de sua operação pode ser até negativo.

No caso desta operação, o retorno real do ativo é de 7,6% ao ano enquanto a taxa do financiamento é esperada em 6,5% ao ano.

Esse diferencial alavanca o retorno do capital próprio para uma rentabilidade real superior a 8,5% ao ano.

Para esta simulação simplificada, basta subtrair do aluguel anual o custo da taxa de juros (R$ 39,7 milhões – R$ 22 milhões = R$ 17,7 milhões). Em seguida, dividir o valor resultante pelo capital próprio empregado (R$ 17,7 milhões/ R$ 182,7 milhões = 9,7%). Subtraindo os custos, a taxa resultante deve ficar entre 8,5% e 9,7% ao ano real.

Para reflexão, experimente fazer esta conta antes de financiar seu próximo imóvel, ou a realize com o financiamento de seu imóvel atual. Avalie se o retorno foi alavancado para cima, ou para baixo.

Usualmente, acreditamos que se um negócio foi bom para uma parte, significa que a outra perdeu.

No entanto, quando o negócio parece justo, ambos realizam uma boa transação. Esse parece o caso desta operação de compra seguida de aluguel que é comumente conhecida pelo seu termo em inglês, sale and leaseback.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

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