A maioria dos locadores de imóveis interpretam errado o rendimento que recebem na locação de imóveis. Esta falha de interpretação leva a comparações erradas com aplicações financeiras e, consequentemente, falha na decisão de investimento.
No prédio onde eu moro, há quatro apartamentos por andar e um total de 15 andares. Apenas no meu andar existem dois apartamentos vagos para alugar. Uma destas unidades está livre para alugar há pelo menos um ano.
Eu pago R$ 3,5 mil de aluguel mensal mais custos de condomínio e impostos que fazem minha despesa de moradia alcançar R$ 5 mil por mês. O valor do imóvel se aproxima de R$ 1,2 milhões, pois é um prédio antigo e sem estrutura de lazer.
Estou colocando meu caso e o que ocorre com meus vizinhos apenas como ilustração para explicar o cálculo do rendimento do aluguel.
Então vamos lá. Qual o rendimento de aluguel que o proprietário de meu imóvel recebe?
a) 0,41% ao mês, ou seja 5% ao ano
a) 0,29% ao mês, ou seja 3,5% ao ano
a) 0,20% ao mês, ou seja 2,4% ao ano
O resultado do rendimento ao ano é calculado simplesmente pela multiplicação do rendimento mensal por 12. Sim, esse é um detalhe que muitos também confundem. Em imóveis, não há juros compostos na renda de aluguel. Você não reinveste o aluguel no mesmo imóvel.
Muitos locadores recebem dos locatários toda a despesa que eu gasto de moradia e eles próprios se encarregam de pagar condomínio, IPTU e seguro. Assim, vários destes acreditam que o rendimento do aluguel é o apresentado no item A.
Para se chegar à alternativa A, o locador divide o recebimento de R$ 5 mil pelo valor do imóvel de R$ 1,2 milhões.
Entretanto, apenas o aluguel é realmente uma receita. Portanto, a alternativa A está incorreta.
Talvez você tenha marcado a alternativa B como a correta. Nela, é considerada apenas a receita de aluguel de R$ 3,5 mil mensais como o rendimento.
Entretanto, se engana quem acha que ela é inteiramente sua. Logo, a alternativa B também não é a correta.
Vou explicar por que a receita de aluguel não é toda do locatário, utilizando o exemplo do apartamento vizinho ao meu.
Por que você acha que o apartamento vizinho ao meu está vazio há um ano?
Isso mesmo. O estado de conservação dele não é dos melhores.
Quem você acredita que deveria investir em manutenção, conservação e renovação do imóvel para alugar mais fácil?
Ingenuamente, investidores de imóveis acreditam que toda a receita de aluguel é deles. Isso não é verdade. Você deve separar pelo menos 10% do aluguel para renovar o imóvel de forma a alugar ele mais rápido.
Também, é preciso considerar o custo de vacância de pelo menos seis meses a cada 5 anos. Isso representa um custo de mais 10% do valor do aluguel.
Adicionalmente, se deve assumir mais uma provisão de 10% por outras despesas como gastos condominiais em excesso à despesa ordinária, gastos com locação e administração e outros.
Portanto, uma conta mais real de sua receita de aluguel líquida de provisões seria de 70% do aluguel. Lembre-se, não estou considerando os impostos.
Portanto, o item C seria a resposta correta. O rendimento do proprietário do imóvel que eu alugo é próximo de 0,20% ao mês.
Talvez o leitor chegue à conclusão de que com este cálculo o proprietário deveria preferir um CDB pagando IPCA+6% ao ano, pois estaria ganhando bem mais.
Afinal, 6% ao ano em cima de um investimento de R$ 1,2 milhões produziria uma receita equivalente a R$ 6 mil mensais. Adicionalmente, o valor deste investimento ainda se valorizaria com o IPCA.
Além do rendimento ser maior, uma aplicação financeira como esta considera juros compostos o que faz com que seu ganho seja muito superior a apenas 2,5% ao ano acumulados com juros simples.
Eu concordo e é por isso que eu alugo e não compro, mas não se deve fazer esta comparação tão simples.
Também é necessário considerar a valorização do imóvel.
Assim, se o proprietário de meu imóvel acredita que o apartamento irá se valorizar pelo menos 9% ao ano, ele poderia preferir o imóvel ao CDB.
Não acredito nesta valorização de 9% ao ano. Portanto, minha preferência ainda é pelo CDB e outras aplicações financeiras de renda fixa e renda variável, como fundos imobiliários, a investir em um imóvel. Sigo feliz com minha decisão de morar de aluguel.
Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.
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