Você não economiza aluguel ao comprar um imóvel; entenda

Esta semana, ouvi uma pessoa me falar uma frase que muitos repetem: vou comprar um imóvel para economizar o aluguel. Possivelmente, você já ouviu essa ou outras similares como: saia do aluguel, compre um imóvel. Elas costumam ser repetidas em propagandas e acabam grudando em nossa mente. Explico por que isso não é uma verdade.

Não sou contra a aquisição do imóvel próprio, mas ele deve ser muito bem planejado. Questões emocionais devem ser colocadas de lado.

Toda decisão emocional custa mais caro. Não é à toa que anualmente são lançados novos carros com um farol ligeiramente diferente e indivíduos pagam mais caro apenas para ter um farol com uma leve curva. As propagandas nos fazem acreditar que essa alteração é necessária.

No imóvel, não é diferente. Costumo dizer que a decisão de possuir um imóvel deve ser puramente financeira. E o aluguel sempre é pago. Você comprando ou não.

Ou você paga um aluguel para um terceiro ou você paga a si próprio. Nesse sentido, você tem de sempre pesar uma questão.

A balança está no seu custo de oportunidade. O valor do aluguel que você paga a você mesmo é diferente do que paga a terceiros. Sim, o aluguel pago a você mesmo pode ser ainda maior que o a terceiros.

O valor do aluguel que você paga a terceiros é expresso no anúncio dos diversos sites de busca. Já o que você a si próprio não é o mesmo valor. Este valor é dado pelo seu custo de oportunidade.

Nesse sentido, seu custo de oportunidade depende de como você pretende adquirir o imóvel: à vista ou financiado.

Se você tem os recursos para adquirir seu imóvel à vista a conta é mais simples. Sua decisão deve ter em vista o rendimento líquido de IR que obtém em CDBs referenciados ao IPCA.

Atualmente, CDBs referenciados ao IPCA rendem um juro real, acima da inflação, de 6,5% ao ano. Líquido de IR esse retorno cai para 4,95% ao ano ou 0,4% ao mês.

Portanto, se seu aluguel for superior a 0,4% do valor do imóvel, sim, faz sentido você avaliar a aquisição desse imóvel, pois ele pode render a você um rendimento melhor. Nesse caso, também é preciso considerar que o imóvel se valorize pelo menos a variação do IPCA.

A conta é simples. Se seu imóvel vale R$ 1 milhão e você paga menos de R$ 4 mil por mês, então, é melhor se manter no aluguel a terceiros. Lembre-se de só considerar o aluguel, pois condomínio, IPTU e outros custos são pagos você sendo proprietário ou locatário.

No caso da aquisição financiada, o custo oportunidade é superior. Além de considerar a conta acima, deve adicionar o custo do financiamento bancário. Neste caso, dificilmente qualquer aluguel será alto o suficiente. Ou seja, comprar financiado costuma ser uma péssima decisão financeira.

Se você tem a disciplina para pagar um financiamento com as altas taxas de juros no Brasil, você, sem dúvida, vai acumular mais capital se investir em vez de pagar juros.

Seu foco deve ser não em comprar um patrimônio imobiliário, mas em ter um patrimônio financeiro que te proporcione a segurança de morar onde deseja.

Assim, invista e acumule capital o suficiente para comprar à vista e depois decida, considerando seu custo de oportunidade, se é melhor pagar aluguel a terceiros ou a si próprio.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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