Em 14 anos, investimento em imóvel perdeu do IMAB-5

De forma errada, acreditamos que investir em imóvel é similar a aplicar em renda fixa. Entretanto, renda fixa é um investimento cuja remuneração até o vencimento é estabelecida antes da aquisição. O mesmo não ocorre com imóveis. Não sabemos, na aquisição, quanto vamos ganhar de aluguel nem qual o ganho de capital. No entanto, como a maioria das pessoas trata os imóveis como renda fixa, vamos compará-lo com um indicador de renda fixa apropriado.

Para a comparação, vou utilizar o índice FipeZap de imóveis.

Ele reflete a variação do preço de venda anunciado. Como o índice cobre 50 cidades pelo país e reflete uma média. Na constituição de uma média, é sempre importante lembrar que existem imóveis que tiveram resultado muito melhor e outros muito piores.

Desde 2009, podemos separar estes 14 anos em três períodos. O período de ouro entre 2009 e 2014, o período de estagnação representado pelos 6 anos seguintes e o período de conformidade desde 2021.

No período de ouro, a média de preços dos imóveis se valorizou 166,3%, o equivalente a 17,7% ao ano. Já no período de estagnação, entre 2015 e 2020, os preços subiram apenas 4,9%, ou seja, o equivalente a 0,80% ao ano.

Chamei o último período de período de conformidade, pois entre 2021 e 2023, os imóveis têm valorizado na média uma taxa mais próxima do esperado, subindo 5,6% ao ano, ou seja, próxima do IPCA.

Se considerarmos todo o intervalo divulgado pelo FipeZap, os imóveis se valorizaram 229,1%, o equivalente a 8,88% ao ano.

Nesse mesmo período, o indicador de renda fixa, sobre o qual tenho comentado nos últimos dias, o IMAB-5 se valorizou 410,2%. Esse retorno equivale a uma valorização de 12,34% ao ano.

Alguém pode comentar: mais no imóvel você pode ganhar o aluguel. Então vamos considerá-lo fazendo os devidos ajustes para comparação.

Segundo o FipeZap, a taxa média de aluguel anunciada é de 5,57% ao ano. O equivalente 0,46% do valor do imóvel. Entretanto, esta é a taxa anunciada. Sabemos que dificilmente alguém fecha no preço anunciado. Portanto, vamos começar descontando 5%.

Também, para comparar, é preciso ajustar a alíquota de IR diferenciada do aluguel. Aplicações de renda fixa têm alíquota de IR de 15%, mas o IR sobre ao aluguel responde à tabela progressiva e usualmente recai nas alíquotas mais altas de 27,5%.

Adicionalmente, é preciso descontar o ganho da imobiliária de 8%, vacância média de 10%, custos em vacância 3% e custos de manutenção e reforma de 10%. Todas estas taxas são percentuais sobre a taxa de aluguel.

Se subtrairmos todos estes custos, a taxa de aluguel ajustada cai para 2,87% ao ano. Lembre-se, este é um caso médio. Sua situação pode ser melhor ou pior.

Lembrar que não considerei os custos na aquisição como ITBI, cartório e outros. Vamos assumir estes como em 4% e reduzir esta taxa do ganho de capital inicialmente apresentado.

Quando incluímos os custos de aquisição e o ganho de aluguel ajustado, chegamos a um retorno total em 14 anos de 383,7%, ou seja, o equivalente a 11,92% ao ano.

Esse retorno ainda é menor que a rentabilidade do IMAB-5 no período. Adicionalmente, devemos lembrar que o IMAB-5 é formado apenas por títulos públicos federais. Portanto, muito menos arriscado que imóveis.

Assim, na média, é possível verificar o investimento no IMAB-5 nos últimos 14 anos, além de ter menos risco, obteve melhor retorno que a média dos imóveis no Brasil, mesmo considerando o aluguel.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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