Investidores que compram imóveis na planta, frequentemente recebem proposta de desconto no volume de pagamento se amortizarem o valor à vista. A proposta parece atraente. Afinal, quem não gosta de receber um desconto, não é verdade? O problema é que na maioria das vezes a redução ofertada não é um desconto, mas uma redução muito menor que o valor do dinheiro no tempo.
Recebo a seguinte questão de forma muito frequente: Comprei um imóvel na planta e devo pagar 36 parcelas até a entrega das chaves, totalizando R$ 1 milhão. A construtora ofereceu um desconto de 5% se eu pagar à vista. Devo aceitar pagar apenas R$ 950 mil?
Lógico que o primeiro passo para pensar em pagar à vista é ter o dinheiro disponível. Entretanto, será que vale à pena, mesmo se você tiver a disponibilidade?
Nos pagamentos de imóveis na planta, na maioria das vezes, existem parcelas intermediárias anuais que são maiores que as mensais. O fluxo de pagamentos não é uniforme ao longo dos meses e costuma haver uma concentração na entrega das chaves.
Portanto, o cálculo correto deve ser feito em uma planilha para incluir cada fluxo no seu tempo.
Também, o valor devido, usualmente, é corrigido por um índice de inflação como o INCC. A maioria dos investidores se treme quando pensa em uma dívida que corrige o INCC. Por isso, querem logo pagar.
Entretanto, não há muito o que temer. Nos últimos 29 anos, ou seja, desde 1995, o INCC só superou o CDI já líquido de IR em apenas 4 anos.
Portanto, se seu dinheiro está aplicado no CDI, mesmo considerando seu rendimento líquido de IR, a maior probabilidade é que você vai ter um maior retorno.
Você ainda poderia aplicar em CDBs a IPCA+6,5% ao ano pelos 36 meses e ter um retorno ainda maior. A diferença entre o IPCA e o INCC nos últimos 10 anos foi em média de 1% ao ano.
Para a construtora, esse recurso pago à vista por você funciona como um empréstimo financeiro. Só que com uma taxa de juros muito barata para ela.
Imagine que a construtora que constrói seu prédio solicite um empréstimo a você. A qual taxa você emprestaria o mesmo R$ 1 milhão por 3 anos?
Aposto que não seria por apenas INCC+3% ao ano.
Você sabe que se houver qualquer problema nestes 3 anos e a construtora quebrar e não conseguir terminar seu prédio e você pagou à vista, seu risco é maior do que com pagamento parcelado.
Não tenha dúvida de que os bancos não emprestam para a construtora durante a obra a uma taxa de apenas INCC+3% ao ano. Adicionalmente, os bancos exigem muitas garantias para o empréstimo.
Mas, muitas construtoras conseguem esse empréstimo mais barato e com menos garantias dos próprios compradores. É uma fonte de financiamento maravilhosa para elas.
Dependendo do fluxo de pagamentos, uma redução de 10% do valor total a ser pago equivale simplesmente ao valor do dinheiro no tempo. Portanto, não há um desconto realmente, pois você vai receber esse valor se pagar de forma parcelada e mantiver o recurso aplicado.
Portanto, muitas vezes quando a construtora oferece um "desconto", ela está apenas antecipando algo que você já vai ganhar. Ou seja, não há nada de desconto nesta oferta.
Para piorar, ressalto, esse "desconto" ainda não considera o risco pela antecipação do pagamento caso ocorra algo com a construtora no período de obra.
Cada investidor deve avaliar com cuidado o risco que deseja correr em emprestar todo o valor para a construtora antes de a obra ter terminado.
Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.
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