Entenda quando um financiamento imobiliário pode fazer seu imóvel gerar prejuízo para você

A maioria das compras de imóveis residenciais são feitas por meio de financiamento. Adquirir um bem de alto valor exige planejamento e tempo para acumulação de capital. Como não costumamos a fazer isso, o empréstimo é a forma de anteciparmos o sonho. Entretanto, se não for bem estudado, o sonho pode sair mais caro do que se imagina.

Vou propor um teste para ver se você entende o que ocorre. Mas antes vou contextualizar o exemplo.

Considere que pretende adquirir um imóvel de R$ 500 mil e que possui apenas R$ 100 mil para dar de entrada. Simulei este financiamento em três grandes bancos para a compra em São Paulo.

A taxa encontrada foi entre 12% e 13% ao ano mais TR. Se considerarmos a TR em 1% ao ano, teremos uma taxa total média de 13,5% ao ano (=12,5% + 1%).

Assuma que o imóvel se valoriza seguindo o IPCA de 4,5% ao ano. Como você está pagando o aluguel para você mesmo, vamos considerar que você como investidor ganha mais uma renda de 5% ao ano.

Portanto, o retorno total ao ano que o imóvel proporciona é de 9,5% ao ano, aproximadamente. Muitos olham para este retorno e concluem que valeu a pena comprar. Entretanto, quem financiou tem de fazer mais conta.

Vou fazer propor agora a questão que prometi. Responda sem planilhar e com um cálculo simplificado.

Aproximadamente, qual seria o retorno para você investidor que financiou o imóvel nas condições acima, nos primeiros anos?
a) 13,5% ao ano;
b) 9,5% ao ano;
c) 2% ao ano;
d) -6,5% ao ano.

Vamos fazer juntos esta conta para encontrar o resultado. Reforço que é uma conta simplificada com o objetivo de passar a intuição e reduzir a matemática.

O imóvel proporciona um retorno de 9,5% ao ano. Considerando o valor do imóvel de R$ 500 mil, esse retorno resultaria em um ganho de R$ 47.500,00 (=500.000 * 9,5%).

Entretanto, o financiamento gera um custo de R$ 54.000,00 (= 400.000 * 13,5%).

Subtraindo os dois, temos uma perda de R$ 6.500,00.

Como o capital próprio que você investiu foi de R$ 100 mi e houve uma perda de R$ 6,5 mil, seu retorno seria negativo de -6,5% (= -6,5/100). Portanto, a resposta correta seria o item "d" acima.

Óbvio que essa é uma simplificação, mas o objetivo é ilustrar de forma simples e intuitiva para que o investidor entenda o efeito de sua decisão de financiar.

Perceba que a expectativa de retorno sobre o imóvel é peça central entre você ter um retorno negativo ou muito positivo. Então vamos entender primeiro quando você como investidor teria um retorno igual ao retorno que o imóvel proporciona.

Se a expectativa de valorização do imóvel for igual a 8,5% ao ano, então, a valorização com seu ganho de aluguel de 5% ao ano, resulta em um retorno igual ao custo do financiamento que é de 13,5% ao ano.

Neste caso, seu ganho como investidor passa a ser igual ao retorno do ativo, ou seja, de 13,5% ao ano. Experimente repetir a conta acima para tentar encontrar esse mesmo número.

O problema é que uma valorização de 8,5% ao ano não é algo comum em imóveis quando avaliamos a média de valorização no FipeZap Imóveis.

Portanto, cuidado ao financiar seu imóvel, pois se o planejamento não for bem estruturado, pode sair caro antecipar o sonho.

Aproveito para chamar a atenção para o artigo dessa semana da coluna Comento seu Dinheiro. Nesta série, eu comento e esclareço os desafios financeiros dos leitores. Se você desejar, posso comentar sobre sua dúvida. Para enviar sua dúvida, você pode escrever um e-mail para mim descrevendo o problema e colocando no título: Comente meu dinheiro;

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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