Quando se pensa em fundos de investimentos imobiliários (FIIs), a primeira coisa que vem à cabeça é o investimento em imóvel físico, ou seja, tijolo. Entretanto, dentre os fundos imobiliários, não foi esta categoria de FII que se destacou nos últimos 6 anos.
A renomada gestora de fundos imobiliários Mauá Capital divulgou nesta semana um estudo que apresenta o desempenho de cada uma das principais categorias de FIIs ao longo dos últimos 6 anos.
Para isso, ela agregou os fundos imobiliários em 3 categorias. Uma destas é a relacionada a FIIs que investem apenas em dívida, conhecida como fundos de papel. Outra, dos FIIs que investem em empreendimentos de Tijolo. Por fim, a categoria de fundos que investem nos FIIs acima, conhecidos como Fundos de Fundos ou FoFs.
Ela comparou o desempenho destas 3 categorias com os principais índices brasileiros: CDI, IMA-B (índice de títulos públicos federais referenciados ao IPCA), IFIX (índice de fundos imobiliários da B3) e Ibovespa.
Desde 2018, a categoria de FII que apresentou o melhor resultado foi a de Papel. Esses FIIs investem em títulos de renda fixa. Portanto, são equivalentes a fundos de renda fixa de crédito privado, mas, negociados em Bolsa. Esses créditos são lastreados em operações imobiliárias, principalmente, em geral, os chamados CRIs.
Esta categoria apresentou resultado melhor que o Ibovespa, CDI e o IFIX, desde de 2018. Perdeu apenas para o IMA-B.
O último lugar dentre os FIIs ficou exatamente para os FIIs de Tijolo. Muitos que aplicam em FII acreditam que por estarem investindo em tijolo possuem menos risco. Entretanto, não foi o que o ocorreu desde 2018.
Os FIIs de Tijolo, na média, quase não conseguiram superar a variação do IPCA no período. Ressalto que o desempenho apresentado abaixo considera além do ganho de dividendos, também o ganho de capital.
Na categoria de Tijolo, a gestora ainda quebra em outros seis segmentos. Dentre eles o de Logística foi aquele com melhor desempenho. Os FIIs desse segmento investem em galpões logísticos que em geral são alugados a grandes varejistas.
O pior segmento da categoria de Tijolo foi o de FIIs que investem em lajes corporativas, ou seja, os FIIs que detém salas comerciais que são alugadas a empresas. Este segmento foi o mais afetado pela mudança cultural de trabalho em casa provocado pela pandemia de 2020.
| Categoria/ índice | Retorno desde 2018 |
|---|---|
| IMA-B | 56,20% |
| FIIs de Papel | 54,00% |
| IBOV | 52,60% |
| FIIs FoF | 46,30% |
| CDI | 43,40% |
| IFIX | 40,40% |
| FIIs de Tijolo | 36,70% |
| IPCA | 32,60% |
A tabela acima mostra o desempenho dos índices e categorias de FII.
O investimento em fundos imobiliários não é consenso entre os investidores. Há os que amam e os que guardam mágoas.
Dentre todos, não se pode negar que os FIIs tiveram um excepcional desempenho entre os anos de 2016 e 2019. Neste período, os juros no Brasil apresentaram forte queda. Naquele momento, a Selic caiu de mais de 14% ao ano em 2016 para menos de 5% em 2019.
Muitos que se decepcionaram com o produto, investiram entre os anos de 2020 e 2022. Ou seja, justamente no período de alta de juros.
Atualmente, estamos vivenciando um movimento de queda de juros similar ao ciclo de 2016 a 2019. Esse movimento, levanta esperanças que a forte valorização dos FIIs volte a ocorrer. Essa é uma possibilidade não desprezível. Mas, ainda existem riscos e é preciso saber escolher dentre as categorias e segmentos para obter melhores resultados.
Reforço que o investimento em FIIs, assim como qualquer investimento imobiliário, possui risco e deve estar alinhado com o perfil de risco do investidor.
Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.
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