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SP quer vender área superior à de 100 shoppings em créditos de construção

Valor obtido com outorga onerosa, que permite construir além de limite, deve superar R$ 11 bilhões

Artur Rodrigues
São Paulo

A cidade de São Paulo colocará a venda nas próximas décadas o equivalente a pelo menos 112 shoppings de grande porte, como o Center Norte, em metros quadrados construídos.

Os valores arrecadados do mercado imobiliário devem ultrapassar os R$ 11 bilhões e ser investidos em obras de infraestrutura para a metrópole.

O montante se refere apenas a seis projetos de intervenção urbana em estágio avançado, que disponibilizarão quase 16 milhões de metros quadrados em créditos de construção.

É uma área construída que, entre os 96 distritos da cidade, só não supera a do Itaim Bibi (zona oeste de SP). 

Batizados como outorgas onerosas, esses créditos permitem construir mais do que o limite básico de cada região. 

Prédio na av. Faria Lima, na região do Itaim Bibi, que se adensou nas últimas décadas com ajuda da chamada outorga onerosa
Prédio na av. Faria Lima, na região do Itaim Bibi, que se adensou nas últimas décadas com ajuda da chamada outorga onerosa - Zanone Fraissat - 3.set.2019/Folhapress

Por exemplo, um prédio onde esse teto seria de seis andares pode ganhar mais dois se pagar à prefeitura por isso. É como se o terreno fosse do proprietário só até determinado andar ou largura —a partir dali, trata-se de área virtual do município.

Apesar de render bilhões de reais aos cofres públicos, o objetivo desse tipo de instrumento não é meramente arrecadatório. Ele serve para que a cidade tente evitar que determinadas regiões cresçam sem infraestrutura condizente —uma marca paulistana— e para estimular o crescimento onde já há mobilidade e equipamentos públicos. 

O adensamento de São Paulo nas últimas décadas foi puxado pela venda do direito de construção extra em áreas nobres. Não é à toa que distritos como o Itaim Bibi foram tomados por arranha-céus. 

Parte importante deles está dentro das chamadas operações urbanas, que permitem adensamento ainda maior do que no resto da cidade. 

As operações urbanas também vendem créditos para construção extra: no caso delas, não são outorgas, mas Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), leiloados na Bolsa de Valores. 

O dinheiro vai para o Fundurb (Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano) com o compromisso da realização de obras preestabelecidas que visam valorizar o bairro. 

A operação na região da av. Brig. Faria Lima (no Itaim) já arrecadou quase R$ 2,5 bilhões e produziu melhorias como dois túneis e as obras no largo da Batata. 

As outras operações urbanas existentes são a Água Espraiada, Água Branca e Centro. Criadas em anos diferentes ao longo das últimas décadas, elas já arrecadaram R$ 7,4 bilhões para obras. 

Um dos efeitos colaterais deste tipo de projeto é a gentrificação. No Itaim, por exemplo, imóveis residenciais horizontais, incluindo os de baixo padrão, caíram 25%, enquanto os verticais decolaram —apartamentos de alto padrão subiram 142%, e os voltados a comércio e serviços, 381%.

Outra crítica frequente é de que se privilegiou obras viárias, mas não se corrigiu problemas criados pelo adensamento extremo em uma região de ruas e calçadas estreitas e falta de áreas verdes.

Relator dos dois últimos planos diretores, o urbanista e ex-vereador petista Nabil Bonduki, colunista da Folha, afirma que na última versão da lei foram incluídos mecanismos para tentar evitar a gentrificação e a concentração em carros. 

“Os direcionamentos que foram colocados no plano diretor tendem a garantir utilização mais social dos recursos. Na outorga geral, foi definido 30% para habitação social e 30% para mobilidade”, diz. 

A outorga onerosa foi instituída pelo Estatuto das Cidades, de 2001. No ano seguinte, com a aprovação do plano diretor de São Paulo, passou a existir na cidade. 

Segundo Bonduki, havia pressão contra a medida na época de sua criação. A partir de 2014, com mudanças nas regras, a cobrança maior possibilitou ampliar a arrecadação para obras. 

O secretário de Desenvolvimento Urbano da gestão Bruno Covas (PSDB), Fernando Chucre, diz que o plano agora é corrigir distorções no modo como a cidade cresceu por meio dos projetos de intervenções urbanas, os PIUs. 

Esses planos funcionam de maneira parecida com as operações, mas em escala menor. O dinheiro também vai para o Fundurb, mas com mais flexibilidade em seu uso, sem obras predeterminadas. 

“Não é simplesmente vender o potencial e o prospecto de obras para valorizar o território. Você também vende o potencial e requalifica o território, mas numa lógica menos mercadológica”, diz Chucre. 

Há um total de 19 planos em diferentes estágios, desde desenvolvimento a tramitação na Câmara Municipal. Seis deles já têm previsão de arrecadação e estoque de metros quadrados à disposição: Vila Leopoldina, Arco Jurubatuba, Anhembi, Setor Central, Arco Pinheiros e Bairros do Tamanduateí. 

Enquanto o projeto do setor Pinheiros deve ter alta aderência do mercado imobiliário, devido ao alto potencial de valorização, o centro, cenário de sucessivos fracassos urbanísticos, impõe um desafio. 

“A operação urbana no centro é a mais antiga de todas, tem 22 anos. E é a que teve menos sucesso do ponto de vista de arrecadação. Então estamos fazendo o PIU Centro para tentar corrigir essa dificuldade”, diz Chucre. 

Essa região apresenta obstáculos como grande índice de áreas envoltórias de imóveis tombados e de imóveis construídos antes dos anos 1950, que não seguem os padrões de segurança e urbanísticos atuais —o que abre espaço para os chamados retrofits. 

“A recuperação desses prédios é muito mais cara. Se a gente não der benefício adicional, não vai acontecer nada neles”, afirma o secretário. 

Uma possibilidade prevista é que, em vez de pagar em dinheiro as contrapartidas, os construtores possam, por exemplo, fazer o retrofit em prédios para habitação social. 

Isso driblaria uma série de trâmites demorados que ocorrem quando o poder público faz obras assim. 

Os PIUs têm funcionado como uma espécie de laboratório para o governo acelerar processos numa cidade em que as grandes obras vivem paradas na Justiça e pelo Tribunal de Contas. 

O PIU Leopoldina, por exemplo, envolveu uma negociação com a empresa Votorantim, instalada na região. A empresa pagará adiantado aquilo que teria de comprar de outorgas nas próximas décadas por meio da construção de unidades habitacionais para moradores de uma favela da região. 

“Aqui a gente está falando de habitação, porque o maior problema é habitação. Mas poderia ser um viaduto também”, diz Chucre. 

O projeto está em tratativas na Câmara, assim como outros três. Já o voltado a área central ainda está em elaboração. 

Dois deles saíram via decreto: o do Pacaembu e o do Anhembi. O primeiro já foi concedido pela prefeitura, e o segundo em processo de privatização. 

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