A Câmara Municipal de São Paulo aprovou nesta quinta-feira (25) novas regras de construção para a região central da capital. O objetivo do projeto, de autoria do Executivo, é incentivar novas áreas de habitação de interesse social e restauro de imóveis tombados.
Para especialistas, no entanto, as novas regras beneficiam o setor imobiliário e retiram recursos que poderiam ser usados para solucionar o aumento da população em situação de rua e os problemas de zeladoria urbana da região.
O PIU (Projeto de Intervenção Urbana) do Setor Central abrange uma área de mais de 20 milhões de metros quadrados divididos em dois setores, o centro histórico (que abarca os distritos da República e Sé) e o centro metropolitano (que abarca total ou parcialmente Brás, Belém, Pari, Bom Retiro e Santa Cecília).
Entre os principais pontos do novo projeto estão incentivos para as incorporadoras que recuperarem edifícios históricos ou incluírem unidades de habitação de interesse social para famílias com renda de até três salários mínimos. Também manteve a isenção do pagamento da outorga onerosa para construções na Sé e República.
Segundo a prefeitura, a premissa do projeto é o adensamento populacional e construtivo no centro. A administração diz que as medidas podem elevar a população na região central em 200 mil pessoas, com o aumento de 3,6 milhões de metros quadrados de área construída.
Os especialistas questionam sobretudo a isenção da contrapartida das construtoras que fizerem obras nas regiões da República e Sé. As incorporadoras recebem gratuidade da outorga, que ainda permite construir até seis vezes a área do terreno sem pagar a mais por isso.
O projeto original de 2020, enviado pelo então prefeito Bruno Covas (PSDB), previa que o pagamento da outorga onerosa fosse destinada para projetos de habitação de interesse social.
"O mercado imobiliário é beneficiado para construir em uma área que hoje já trabalha bem, mas não para a população mais vulnerável. Essa região já tem vários prédios e obras, mas com apartamentos do tipo studio para pessoas com renda superior a três salários mínimos", diz o urbanista Nabil Bonduki, professor da USP e colunista da Folha.
A outorga onerosa é um instrumento jurídico usado pela prefeitura para arrecadar recursos para investir no desenvolvimento urbano. O Executivo estima que, com as novas regras, conseguirá arrecadar até R$ 700 milhões nos próximos anos. A distribuição prevista é esta: 40% desse recurso será destinado a moradias populares; 35%, para infraestrutura urbana; 20%, para recuperação de equipamentos públicos; e 5%, para preservação do patrimônio histórico, ambiental e cultural.
Vereadores contrários ao projeto questionam a estimativa feita pela prefeitura e avaliam que as isenções autorizadas vão impedir uma arrecadação desse porte.
"Era um plano que tinha uma premissa interessante, que era destinar o recurso da outorga para obras de interesse social. Mas, no fim, não vai ter recurso para isso com tantas isenções que deram. É um falso projeto", diz Paula Santoro, professora da FAU (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo) da USP e coordenadora do LabCidadade (Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade).
Segundo Santoro, o projeto incentiva o mercado imobiliário a construir em áreas que já explora, mas agora sem pagar por isso. "A prefeitura abre mão de uma receita pública de escala muito grande. Ela permite o uso da terra pública para usos rentáveis sem cobrar por isso."
Além da isenção da outorga onerosa, o projeto prevê um bônus para as construtoras que recuperarem edifícios históricos. Com esse bônus, elas ficam isentas da outorga para construir empreendimentos em outros setores dentro do limite do PIU Central.
"A prefeitura está abrindo mão de um recurso que poderia ser usado para solucionar os problemas de quem já vive em vulnerabilidade no centros, como os moradores de rua, quem vive em cortiços e ocupações, os usuários da cracolândia. Além disso, a prefeitura não apresenta nenhuma proposta ou resposta eficiente para essas questões", afirma Santoro.
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